„Ohne 20 % Eigenkapital brauchen Sie gar nicht erst zur Bank zu gehen.“ Diesen Satz hören viele, die über ihre erste Kapitalanlage nachdenken – und schieben den Plan dann jahrelang vor sich her. Für Kapitalanleger mit gutem Einkommen gelten aber oft andere Maßstäbe als für Selbstnutzer. Wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, hängt von drei Dingen ab: den Kaufnebenkosten, Ihrer Bonität und einer Reserve, die viele vergessen.
Das Wichtigste in Kürze
- Als Mindestgröße gelten bei Kapitalanlegern meist die Kaufnebenkosten von rund 7–8 % des Kaufpreises.
- Mit sehr guter Bonität sind auch Finanzierungen ohne Eigenkapital möglich, allerdings meist zu höheren Zinsen.
- Mehr Eigenkapital senkt Rate und Zins, verringert aber die Hebelwirkung.
- Unabhängig von der Finanzierung sollten Sie eine Reserve für Leerstand und Reparaturen haben.
Wofür Eigenkapital gebraucht wird
Eigenkapital erfüllt beim Wohnungskauf drei verschiedene Aufgaben, die man gedanklich trennen sollte.
1. Kaufnebenkosten bezahlen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch schaffen keinen Gegenwert, den die Bank als Sicherheit verwerten könnte. Deshalb erwarten viele Banken, dass zumindest diese Kosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. In Sachsen sind es ohne Makler rund 7,5 % des Kaufpreises. Für Ihr konkretes Objekt rechnen Sie das am einfachsten mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner aus.
2. Einen Teil des Kaufpreises abdecken. Jeder Euro Eigenkapital im Kaufpreis senkt das Darlehen und damit das Risiko der Bank. Das kann sich in einem besseren Zinssatz niederschlagen.
3. Eine Reserve bilden. Dieses Geld fließt nicht in den Kauf, sondern bleibt auf dem Konto – für einen Mieterwechsel, eine defekte Therme oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft.
Was als Eigenkapital zählt
Eigenkapital muss nicht nur auf dem Girokonto liegen. Banken akzeptieren in der Regel alle Mittel, die Sie nachweislich und frei verfügbar einsetzen können:
- Guthaben auf Tagesgeld-, Festgeld- und Sparkonten,
- Wertpapiere und Fondsanteile, die Sie verkaufen könnten,
- zuteilungsreife oder kündbare Bausparguthaben,
- Schenkungen, etwa von den Eltern – dann mit schriftlicher Vereinbarung.
Bevor Sie Wertpapiere verkaufen, lohnt ein Blick auf Kursgewinne und die anfallende Steuer. Manchmal ist es günstiger, ein Depot stehen zu lassen und es stattdessen als Zusatzsicherheit anzubieten.
Die Faustregel „20 % plus Nebenkosten“ – und ihre Grenzen
Die klassische Empfehlung, 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten mitzubringen, stammt vor allem aus der Finanzierung selbst genutzter Wohnungen. Dort ist sie sinnvoll: Der Eigentümer zahlt die Rate vollständig aus seinem Nettoeinkommen, und Schuldzinsen sind steuerlich nicht absetzbar.
Bei einer vermieteten Wohnung sieht die Rechnung anders aus. Die Miete trägt einen großen Teil der Rate, Schuldzinsen mindern als Werbungskosten Ihre Steuerlast, und jeder Euro Fremdkapital kann über den Hebeleffekt die Rendite auf Ihr eingesetztes Geld erhöhen. Viele Kapitalanleger setzen deshalb bewusst wenig Eigenkapital ein. Das ist kein Leichtsinn, solange Einkommen, Reserve und Kalkulation stimmen.
Beispielrechnung: vier Eigenkapitalvarianten
Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung in Dresden für 220.000 €. Die Kaufnebenkosten betragen rund 16.500 €: 12.100 € Grunderwerbsteuer, etwa 3.300 € Notar und etwa 1.100 € Grundbuch. Für die Vergleichbarkeit rechnen wir alle Varianten mit 3,7 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung.
| Variante | Eigenkapital | Darlehen | Monatsrate |
|---|---|---|---|
| 110 %: auch Nebenkosten finanziert | 0 € | 236.500 € | rund 1.123 € |
| 100 %: nur Nebenkosten aus Eigenkapital | 16.500 € | 220.000 € | 1.045 € |
| 90 %: Nebenkosten plus 10 % | 38.500 € | 198.000 € | rund 941 € |
| 80 %: Nebenkosten plus 20 % | 60.500 € | 176.000 € | 836 € |
Zwischen der 110-%- und der 80-%-Variante liegen fast 290 € Rate pro Monat. In der Praxis wird der Unterschied noch größer sein, denn die Bank verlangt bei höherem Kreditanteil meist einen höheren Zins. Diesen Aufschlag haben wir im Beispiel bewusst weggelassen, weil er von Bank und Bonität abhängt.
Welche Variante passt, ist keine Frage von richtig oder falsch. Mit wenig Eigenkapital bleibt Ihr Geld flexibel und der Hebel groß, dafür zahlen Sie monatlich mehr zu. Mit viel Eigenkapital ist die Rate niedriger, aber ein großer Teil Ihres Vermögens steckt in einer einzigen Wohnung. Was eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital voraussetzt, erklärt der Beitrag zur 110-%-Finanzierung.
Was die Bank neben dem Eigenkapital prüft
Eigenkapital ist nur ein Baustein der Kreditentscheidung. Mindestens genauso wichtig sind:
- Einkommen und Beschäftigung: Unbefristete Anstellung, Probezeit beendet, bei Selbstständigen mehrere Jahre stabile Zahlen.
- Haushaltsrechnung: Nach Lebenshaltung, bestehenden Krediten und neuer Rate muss ein Überschuss bleiben. Die Mieteinnahme setzen Banken oft nicht in voller Höhe an.
- Bonität: Eine saubere Schufa-Auskunft ohne Zahlungsstörungen.
- Das Objekt selbst: Die Bank ermittelt einen eigenen Beleihungswert, der häufig unter dem Kaufpreis liegt. Das Verhältnis von Darlehen zu diesem Wert, der Beleihungsauslauf, bestimmt maßgeblich den Zinssatz.
Wer wenig Bargeld, aber andere Werte hat – etwa eine abbezahlte Immobilie oder Wertpapiere –, kann diese unter Umständen als zusätzliche Sicherheit einbringen. Mehr dazu im Beitrag Eigenkapitalersatz.
Die Reserve: das oft vergessene Eigenkapital
Viele Erstanleger stecken jeden verfügbaren Euro in den Kauf. Das ist riskant. Zieht der Mieter aus und findet sich erst nach drei Monaten ein Nachmieter, zahlen Sie die volle Rate und das gesamte Hausgeld allein. Bei 1.045 € Rate und angenommen 250 € Hausgeld sind das bereits rund 3.900 €.
Als Orientierung halten wir es für sinnvoll, neben dem privaten Notgroschen eine Reserve für die Wohnung zu bilden, die mindestens einige Monatsraten samt Hausgeld abdeckt. Bei älteren Objekten oder ohne nennenswerte Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft darf der Puffer größer sein. Dieses Geld gehört zum Eigenkapitalbedarf, auch wenn es nie in den Kaufpreis fließt.
Wann Sie lieber noch warten sollten
Die richtige Eigenkapitalhöhe ist individuell. Mit dem Kauf sollten Sie eher noch warten, wenn …
- Sie die Kaufnebenkosten nur zahlen könnten, indem Sie Ihre gesamte Reserve aufbrauchen,
- Ihr Einkommen in den nächsten Jahren unsicher ist, etwa wegen Probezeit oder geplanter Selbstständigkeit,
- noch teure Konsumkredite oder ein Dispo laufen,
- die monatliche Zuzahlung Ihr Budget schon im Normalfall ausreizen würde.
Umgekehrt gilt: Wer stabil verdient, keine Altschulden hat und Nebenkosten plus Reserve aufbringen kann, muss nicht jahrelang auf die magischen 20 % sparen. Jedes Jahr Warten ist auch ein Jahr weniger Tilgung bis zum Ruhestand.
Fazit
Für die erste Kapitalanlage brauchen Sie in vielen Fällen weniger Eigenkapital als gedacht: Die Kaufnebenkosten plus eine solide Reserve sind ein realistischer Startpunkt, eine sehr gute Bonität kann sogar eine Vollfinanzierung ermöglichen. Mehr Eigenkapital macht die Rate leichter, nimmt aber Hebel und Flexibilität. Welche Variante zu Ihnen passt, klären wir gern in einer persönlichen Beispielrechnung und mit unseren Bankpartnern.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
