Viele Anleger haben Vermögen, wollen es aber nicht in die Wohnung stecken: eine abbezahlte Eigentumswohnung, ein Wertpapierdepot oder eine Lebensversicherung, die noch Jahre läuft. Solche Werte können als Zusatzsicherheit dienen und damit ähnlich wirken wie Eigenkapital. Die Bank bekommt mehr Sicherheit, Sie bekommen bessere Konditionen – und das Vermögen bleibt, wo es ist. Ganz ohne Haken ist das allerdings nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Zusatzsicherheiten senken den Beleihungsauslauf und können eine günstigere Zinsstufe ermöglichen, ohne dass Sie Kapital einsetzen.
- Infrage kommen vor allem Grundschulden auf weiteren Immobilien, verpfändete Depots oder Guthaben und abgetretene Versicherungen.
- Im Beispiel spart eine zusätzliche Grundschuld rund 8.700 € Zinsen in zehn Jahren – vorausgesetzt, die Bank senkt den Zins wie angenommen.
- Die Sicherheit haftet mit. Zweckerklärung und Freigabe sollten Sie deshalb vor der Unterschrift klären.
Wie Zusatzsicherheiten wirken
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zu dem Wert, den sie der Sicherheit beimessen. Normalerweise ist das nur die gekaufte Wohnung. Bringen Sie weitere Sicherheiten ein, steigt der Sicherheitenwert insgesamt – das Darlehen bleibt gleich, der Beleihungsauslauf sinkt.
Wirtschaftlich ist das kein echtes Eigenkapital: Sie leihen sich weiterhin den vollen Betrag und zahlen darauf Zinsen. Aber das Risiko der Bank sinkt, und das zeigt sich im Risikoaufschlag. In manchen Fällen macht eine Zusatzsicherheit eine Finanzierung überhaupt erst möglich, etwa wenn eine Bank ohne Eigenkapital sonst ablehnen würde. Mehr zu dieser Konstellation lesen Sie im Beitrag zur 110-%-Finanzierung.
Welche Sicherheiten infrage kommen
| Sicherheit | Wie sie eingebracht wird | Zu beachten |
|---|---|---|
| Weitere Immobilie | Grundschuld auf das zusätzliche Objekt | Notar- und Grundbuchkosten, Bewertung durch die Bank |
| Wertpapierdepot | Verpfändung an die Bank | Abschläge wegen Kursschwankungen, Verkäufe nur mit Zustimmung |
| Festgeld, Tagesgeld | Verpfändung des Guthabens | Geld ist gebunden, bringt aber weiter Zinsen |
| Lebens- oder Rentenversicherung | Abtretung der Ansprüche | Angerechnet wird meist der Rückkaufswert |
| Bausparguthaben | Abtretung oder Verpfändung | Nur das angesparte Guthaben zählt |
| Bürgschaft | Vertrag mit dem Bürgen | Wird oft geringer gewichtet als dingliche Sicherheiten |
Am stärksten wirkt in der Regel eine Grundschuld auf einer weiteren, weitgehend schuldenfreien Immobilie – etwa auf Ihrer selbstgenutzten Wohnung oder, mit deren Einverständnis, auf dem Haus der Eltern. Grundschulden werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen; wie Sie diese lesen, erklärt unser Beitrag Grundbuchauszug lesen und verstehen.
Wertpapiere und Versicherungen rechnet die Bank nicht mit dem vollen Wert an. Je stärker der Wert schwanken kann, desto größer ist der Abschlag. Die genauen Sätze legt jede Bank selbst fest.
Beispielrechnung: Grundschuld auf der eigenen Wohnung
Angenommen, Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 € und finanzieren den Kaufpreis vollständig, die Nebenkosten zahlen Sie selbst. Die Bank setzt den Beleihungswert der Wohnung mit 225.000 € an. Der Beleihungsauslauf liegt damit bei rund 111 %.
Nun bieten Sie zusätzlich eine Grundschuld auf Ihrer abbezahlten Eigentumswohnung an, die die Bank mit 80.000 € als Sicherheit anrechnet. Der Sicherheitenwert steigt auf 305.000 €, der Beleihungsauslauf sinkt auf rund 82 %. Weiter angenommen, die Bank senkt dadurch den Sollzins von 4,1 % auf 3,7 %, die Tilgung beträgt jeweils 2 %:
| Beispiel, 250.000 € Darlehen | Ohne Zusatzsicherheit | Mit Zusatzsicherheit |
|---|---|---|
| Beleihungsauslauf | rund 111 % | rund 82 % |
| Sollzins (Annahme) | 4,1 % | 3,7 % |
| Monatsrate | 1.270,83 € | 1.187,50 € |
| Zinsen in 10 Jahren | 90.821 € | 82.107 € |
Die Ersparnis beträgt in diesem Beispiel rund 83 € im Monat und etwa 8.700 € Zinsen in zehn Jahren, nach Steuern bei einem Grenzsteuersatz von 35 % noch rund 5.660 €. Dem stehen die Kosten für Notar und Grundbuch gegenüber, die im Beispiel nur einen Bruchteil davon ausmachen. Ob eine Bank ihren Zins tatsächlich in dieser Größenordnung senkt, ist individuell – fragen Sie gezielt nach den Konditionen mit und ohne Zusatzsicherheit.
Was Sie vor der Unterschrift klären sollten
Die Sicherheit haftet mit
Eine Zusatzsicherheit ist kein Formalakt. Können Sie das Darlehen nicht mehr bedienen, darf die Bank auch auf diese Sicherheit zugreifen – im äußersten Fall bis zur Zwangsversteigerung der zusätzlich belasteten Immobilie. Wer das Haus der Eltern als Sicherheit nutzt, bringt deren Wohnsituation ins Spiel. Das sollte offen besprochen und gut überlegt sein.
Zweckerklärung begrenzen
In der Sicherungszweckerklärung steht, welche Forderungen die Grundschuld absichert. Eine weite Formulierung kann alle gegenwärtigen und künftigen Kredite bei dieser Bank umfassen. Achten Sie darauf, dass die Zusatzsicherheit nur das konkrete Darlehen absichert. Gerade wenn Familienangehörige Sicherheiten stellen, empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung.
Freigabe vereinbaren
Mit jeder Tilgung sinkt Ihr Darlehen. Vereinbaren Sie möglichst schon im Vertrag, dass die Bank die Zusatzsicherheit freigibt, sobald der Beleihungsauslauf allein mit der finanzierten Wohnung eine bestimmte Grenze unterschreitet. Ohne eine solche Regelung sind Sie auf das Entgegenkommen der Bank angewiesen.
Flexibilität und Anschlussfinanzierung
Ein verpfändetes Depot können Sie nicht mehr frei umschichten oder verkaufen. Und wer bei der Anschlussfinanzierung die Bank wechseln will, muss alle Sicherheiten übertragen lassen – das ist mit mehreren Grundschulden aufwendiger als mit einer.
Fragen für das Bankgespräch
- Mit welchem Wert rechnen Sie die Zusatzsicherheit an, und welcher Abschlag gilt?
- In welche Zinsstufe falle ich mit und ohne Zusatzsicherheit?
- Welche Kosten entstehen für Bewertung, Notar und Grundbuch?
- Ist die Zweckerklärung auf dieses Darlehen beschränkt?
- Unter welchen Bedingungen wird die Sicherheit wieder freigegeben?
Weitere Wege, fehlendes Eigenkapital zu ersetzen
- Familiendarlehen: Ein Privatdarlehen von Angehörigen kann die Bank unter Umständen wie Eigenkapital behandeln, wenn es im Rang hinter dem Bankdarlehen steht. Ein schriftlicher Vertrag mit üblichen Konditionen ist wichtig – auch steuerlich, deshalb sollten Sie ihn mit Ihrer Steuerberatung abstimmen.
- Kleinere Wohnung: Ein niedrigerer Kaufpreis senkt den Kapitalbedarf und damit den Beleihungsauslauf.
- Höhere Tilgung: Sie verbessert die Zinsstufe nicht sofort, senkt die Restschuld aber schneller und damit das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
Fazit
Zusatzsicherheiten sind ein wirksamer Weg, ohne zusätzliches Kapital an günstigere Konditionen zu kommen – vorausgesetzt, die Bank honoriert die zusätzliche Sicherheit spürbar. Weil die Sicherheit im Ernstfall mithaftet, gehören Zweckerklärung, Freigabe und die Folgen für Angehörige vor der Unterschrift auf den Tisch. Mit dem Finanzierungsrechner können Sie selbst prüfen, was ein anderer Zinssatz für Ihre Rate bedeutet. Lassen Sie sich von der Bank am besten beide Varianten – mit und ohne Zusatzsicherheit – schriftlich anbieten.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
