Abschreibung von Einbauküchen: So optimieren Sie Ihre Steuerlast

Eine Einbauküche macht eine Mietwohnung attraktiver und kann eine höhere Miete rechtfertigen. Steuerlich ist sie ein Sonderfall: Sie gehört weder zum Gebäude noch zu den sofort abziehbaren Reparaturkosten, sondern wird eigenständig abgeschrieben. Wer das weiß, kann beim Kauf einer Wohnung sogar Grunderwerbsteuer sparen. Entscheidend sind die richtige Abschreibungsdauer und ein sauber formulierter Kaufvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Einbauküche ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über zehn Jahre abgeschrieben.
• Dazu gehören Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte – als Einheit, nicht einzeln.
• Reparaturen an der Küche bleiben sofort abziehbar, eine komplett neue Küche dagegen nicht.
• Beim Kauf einer Wohnung kann ein gesondert ausgewiesener, angemessener Preis für die Küche Grunderwerbsteuer sparen.

Die Küche als eigenes Wirtschaftsgut

Lange Zeit galten Spüle und Herd als Teil des Gebäudes, und ihr Austausch war sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2016 gilt etwas anderes: Die Einbauküche mit all ihren Bestandteilen – Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte – ist ein einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren.

Für Vermieter hat das drei Konsequenzen:

• Eine neue Küche wird über zehn Jahre abgeschrieben, also mit 10 % pro Jahr.
• Die Erneuerung einer kompletten Küche ist kein Erhaltungsaufwand mehr, sondern eine neue Anschaffung.
• Einzelne Bestandteile können nicht als geringwertige Wirtschaftsgüter sofort abgesetzt werden, weil sie Teil der Gesamtküche sind.

Im ersten Jahr wird die Abschreibung monatsgenau berechnet, ab dem Monat der Anschaffung. Da Sie als privater Vermieter keine Vorsteuer abziehen können, ist die Bemessungsgrundlage der Bruttopreis einschließlich Lieferung und Montage.

Beispiel 1: neue Küche in einer vermieteten Wohnung

Angenommen, Sie lassen im März eine neue Einbauküche für 9.000 € brutto einbauen, einschließlich Geräte und Montage.

Die Küche wirkt also über zehn Jahre gleichmäßig. Ein Sofortabzug der 9.000 € ist nicht möglich.

Reparatur oder Neuanschaffung?

Nicht jede Ausgabe an der Küche muss über zehn Jahre verteilt werden. Entscheidend ist, ob Sie die bestehende Küche erhalten oder eine neue anschaffen:

Die Abgrenzung im Einzelfall kann strittig sein, etwa wenn mehrere Elemente nacheinander erneuert werden. Bewahren Sie Rechnungen auf, die den Umfang der Arbeiten genau beschreiben, und sprechen Sie größere Maßnahmen mit Ihrer Steuerberatung ab.

Eine neue Einbauküche belastet übrigens nicht das Budget der 15-%-Grenze für Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, weil sie nicht zum Gebäude gehört. Details dazu erklärt der Beitrag zur 15-%-Regel.

Beispiel 2: Küche beim Wohnungskauf gesondert ausweisen

Kaufen Sie eine Wohnung mit vorhandener Einbauküche, lohnt es sich, deren Wert im Kaufvertrag gesondert auszuweisen. Angenommen, eine gebrauchte Küche hat einen angemessenen Zeitwert von 5.000 € und eine geschätzte Restnutzungsdauer von fünf Jahren.

• Grunderwerbsteuer: Auf bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an. In Sachsen sparen Sie bei 5,5 % einmalig 275 €.
• Abschreibung: Die 5.000 € werden über die Restnutzungsdauer von fünf Jahren abgeschrieben, also mit 1.000 € pro Jahr. Bei 35 % Grenzsteuersatz sind das 350 € Steuerersparnis jährlich.
• Zum Vergleich: Geht der Betrag ohne Ausweis im Gebäudewert auf und wird mit 2 % abgeschrieben, wären es nur 100 € AfA und 35 € Steuerersparnis im Jahr.

Wichtig ist die Angemessenheit. Der Preis sollte dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen und sich belegen lassen, etwa mit der ursprünglichen Rechnung, Fotos oder einer kurzen Aufstellung der Geräte. Überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an. Mehr zur Grunderwerbsteuer lesen Sie im Beitrag Grunderwerbsteuer in den Bundesländern.

Sonderfälle aus der Praxis

Küche im Neubau

Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger wird die Küche oft als Sonderwunsch angeboten. Wird sie mit eigenem Preis oder in einem separaten Vertrag vereinbart, lässt sie sich sauber vom Gebäude trennen und über zehn Jahre abschreiben. Die besonderen Neubau-Abschreibungen für das Gebäude gelten für die Küche nicht.

Küche vom Vormieter übernehmen

Zahlen Sie dem ausziehenden Mieter eine Ablöse für seine Küche, damit sie in der Wohnung bleibt, sind das Anschaffungskosten. Abgeschrieben wird über die geschätzte Restnutzungsdauer der gebrauchten Küche. Halten Sie Alter und Zustand bei der Übergabe schriftlich fest.

Küche des Mieters

Bringt der Mieter seine eigene Küche mit, gehört sie ihm. Sie können sie weder abschreiben noch bei der Miete als mitvermietete Ausstattung berücksichtigen. Regeln Sie im Mietvertrag, was beim Auszug mit der Küche passiert.

Lohnt sich eine Küche in der Mietwohnung?

Steuerlich ist die Küche kein Selbstzweck. Ob sie sich rechnet, hängt vor allem davon ab, welche Mieter Sie ansprechen und ob sich eine höhere Miete erzielen lässt. Gerade bei kleineren Wohnungen für Studierende, Berufseinsteiger oder Pendler erwarten viele Mieter eine Küche. Welche Ausstattung die Miete tatsächlich beeinflusst, zeigt der Beitrag Balkon, Einbauküche, Stellplatz.

Wer über die Küche hinaus auch Möbel mitvermietet, schreibt diese ebenfalls gesondert ab. Ob sich eine komplette Möblierung trotz höherem Aufwand rechnet, beleuchtet der Beitrag Möbliert vermieten.

Bedenken Sie auch die Pflichten: Eine mitvermietete Küche müssen Sie als Vermieter instand halten. Defekte Geräte zu ersetzen ist Ihre Aufgabe, sofern der Mietvertrag nichts anderes wirksam regelt. Die Kosten dafür sind zwar abziehbar, sollten aber in der Kalkulation berücksichtigt werden.

Checkliste für Vermieter

• Rechnung mit Kaufdatum, Lieferung und Montage aufbewahren
• Abschreibung ab dem Monat der Anschaffung über zehn Jahre ansetzen
• Reparaturen und Austausch einzelner Geräte getrennt erfassen
• beim Wohnungskauf: Zeitwert der Küche belegen und im Kaufvertrag gesondert ausweisen
• Mietvertrag: Küche als mitvermietet aufführen

Fazit

Die Einbauküche wird seit 2016 als eigenständiges Wirtschaftsgut über zehn Jahre abgeschrieben – schneller als das Gebäude, aber langsamer als eine Reparatur. Reparaturen und der Austausch einzelner Geräte bleiben in der Regel sofort abziehbar. Beim Wohnungskauf lohnt sich ein gesonderter, angemessener Ausweis im Kaufvertrag doppelt. Bei unseren Wohnungen in Dresden zeigen wir Ihnen in der Beispielrechnung, wie sich eine mitverkaufte Küche auf Nebenkosten und Steuer auswirkt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.