Viele Angestellte und Selbstständige schauen jedes Jahr auf ihren Steuerbescheid und fragen sich, ob sich daran legal etwas ändern lässt. Eine vermietete Wohnung ist einer der wenigen Wege, auf denen der Staat Ihren Vermögensaufbau über Jahre mitfinanziert. Damit Sie die Zusammenhänge richtig einordnen, erklären wir hier die Grundmechanik – ohne Fachchinesisch, aber mit einer durchgerechneten Beispielwohnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten werden davon abgezogen.
- Entsteht dabei ein Verlust, mindert er Ihr übriges Einkommen – etwa Ihr Gehalt – und damit Ihre Steuerlast.
- Die Ersparnis hängt von Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab: Je höher das Einkommen, desto größer der Effekt.
- Wer die Wohnung mehr als zehn Jahre hält, kann sie in der Regel steuerfrei verkaufen.
Wie Vermietung im Steuerrecht funktioniert
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen – vom Kreditzins bis zur Reparatur der Therme.
Das Ergebnis tragen Sie jedes Jahr in die Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung ein. Ist es positiv, zahlen Sie darauf Steuern zu Ihrem persönlichen Satz. Ist es negativ, wird der Verlust mit Ihren anderen Einkünften verrechnet. Genau hier entsteht der Spareffekt, über den so viel gesprochen wird.
Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf ist ein steuerlicher Verlust häufig. Der Grund sind zwei große Posten, die Sie absetzen können, obwohl sie Ihr Konto nur teilweise oder gar nicht belasten.
Die drei großen Hebel
1. Die Abschreibung (AfA)
Das Gebäude nutzt sich ab, deshalb dürfen Sie seinen Wert über die Nutzungsdauer verteilt absetzen. Bei den meisten Bestandswohnungen sind das 2 % der Gebäude-Anschaffungskosten pro Jahr, bei Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 %. Der Clou: Für die Abschreibung fließt in diesem Jahr kein Geld ab – sie mindert nur die Steuer. Wie der Gebäudeanteil ermittelt wird, lesen Sie in unserem Beitrag zur AfA auf den Gebäudeanteil.
2. Die Schuldzinsen
Finanzieren Sie die Wohnung mit einem Darlehen, sind die Zinsen voll als Werbungskosten abziehbar. Die Tilgung dagegen nicht – sie ist Vermögensaufbau, kein Aufwand. Weil am Anfang einer Annuitätenfinanzierung der Zinsanteil am höchsten ist, wirkt dieser Hebel in den ersten Jahren besonders stark.
3. Die laufenden Kosten
Dazu zählen nicht umlagefähige Nebenkosten wie die Verwaltergebühr, Reparaturen, Fahrten zur Wohnung, Kontoführung oder ein Anteil der Steuerberatung. Eine ausführliche Übersicht finden Sie im Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Beispielrechnung: Was eine Wohnung steuerlich bewirkt
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Bestandswohnung für 250.000 €. Mit 7,5 % Kaufnebenkosten liegen die Anschaffungskosten bei 268.750 €. Davon entfallen im Beispiel 80 % auf das Gebäude, also 215.000 €. Den Kaufpreis finanzieren Sie mit einem Darlehen über 250.000 € (Beispielzins 3,7 %, anfängliche Tilgung 2 %), die Nebenkosten zahlen Sie aus Eigenkapital. Die Kaltmiete beträgt 800 € im Monat.
| Posten im ersten vollen Jahr | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen (kalt) | 9.600 € |
| Schuldzinsen | – 9.164 € |
| AfA (2 % von 215.000 €) | – 4.300 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | – 600 € |
| Ergebnis Anlage V | – 4.464 € |
| Steuerersparnis bei 35 % Grenzsteuersatz | rund 1.562 € |
Die Umlagen für Heizung, Wasser oder Müll lassen wir hier weg: Sie sind Einnahme und Ausgabe zugleich und gleichen sich aus.
Wichtig ist der Blick auf das Konto. Dort zählen die volle Kreditrate inklusive Tilgung (im Beispiel rund 5.086 € im ersten Jahr) und eine Erhaltungsrücklage von angenommen 360 € – nicht aber die AfA. Vor Steuern fehlen dann rund 5.610 € im Jahr, nach der Steuererstattung rund 4.048 €, also etwa 337 € im Monat. Dafür tilgen Sie im selben Zeitraum gut 5.000 € Schulden. Mit Ihren eigenen Zahlen können Sie das im Kapitalanlage- und Steuerrechner nachvollziehen.
Warum der Grenzsteuersatz entscheidet
Der Grenzsteuersatz ist der Satz, mit dem Ihr letzter verdienter Euro besteuert wird. Er liegt deutlich über dem Durchschnittssteuersatz, den man aus dem Bescheid herausliest. Ein Verlust aus Vermietung mindert genau diese obersten Euro Ihres Einkommens.
- Bei einem Grenzsteuersatz von 25 % bringen 4.464 € Verlust rund 1.116 € Ersparnis.
- Bei 35 % sind es rund 1.562 €.
- Beim Spitzensteuersatz von 42 % sind es rund 1.875 €, dazu kommen gegebenenfalls Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag.
Sie müssen übrigens nicht bis zur Steuererklärung warten. Ein erwarteter Vermietungsverlust kann – in der Regel ab dem Jahr nach dem Kauf – über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung schon beim monatlichen Gehalt berücksichtigt werden. Das verbessert die Liquidität spürbar.
Der Ausstieg: steuerfrei nach zehn Jahren
Der zweite große Vorteil zeigt sich erst am Ende. Gewinne aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie sind nach § 23 EStG steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Die Abschreibungen, die Sie in dieser Zeit geltend gemacht haben, werden dann nicht nachträglich besteuert. Verkaufen Sie früher, mindert die genutzte AfA die Anschaffungskosten und erhöht so den steuerpflichtigen Gewinn. Alle Details stehen in unserem Beitrag zur Spekulationsfrist.
Typische Denkfehler von Einsteigern
- „Hauptsache Verlust.“ Jeder Euro Verlust ist zunächst ein ausgegebener Euro. Das Finanzamt erstattet nur den Anteil Ihres Grenzsteuersatzes. Eine Wohnung sollte sich wirtschaftlich tragen – die Steuer verbessert die Rechnung, sie ersetzt sie nicht.
- Tilgung absetzen wollen. Nur Zinsen sind Werbungskosten, die Rückzahlung des Darlehens nicht.
- Schneller Wiederverkauf. Das Finanzamt unterstellt bei dauerhafter Vermietung grundsätzlich eine Absicht, Überschüsse zu erzielen. Wer jedoch von Anfang an einen raschen Verkauf plant, riskiert, dass Verluste nicht anerkannt werden.
- Günstige Miete für Angehörige. Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, können Werbungskosten gekürzt werden. Unter 50 % werden sie immer nur anteilig anerkannt.
- Belege sammeln erst im Frühjahr. Legen Sie ab dem Kauf einen eigenen Ordner oder ein separates Konto für die Wohnung an. Das spart Zeit und Rückfragen.
Wie hoch Ihr Vorteil im Einzelfall ist, hängt von Einkommen, Familienstand und weiteren Einkünften ab. Lassen Sie Ihre persönliche Situation vor dem Kauf mit Ihrer Steuerberatung durchrechnen.
Fazit
Steuern sparen mit Immobilien beruht auf einem einfachen Prinzip: Zinsen, Abschreibung und Kosten mindern die Steuer auf Ihr übriges Einkommen, und nach zehn Jahren bleibt ein Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto stärker der Effekt – aber Lage, Mieter und ein fairer Kaufpreis bleiben wichtiger als jede Steuerersparnis. Gern erstellen wir Ihnen für eine konkrete Wohnung in Dresden eine persönliche Beispielrechnung, die Sie anschließend mit Ihrer Steuerberatung abgleichen können.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
