Viele Anleger würden eine Wohnung am liebsten mit möglichst viel Eigenkapital kaufen, um keine Zinsen zahlen zu müssen. Steuerlich ist das bei einer vermieteten Immobilie oft nicht die beste Lösung: Die Zinsen für das Darlehen mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wir erklären, welche Finanzierungskosten abziehbar sind, wie viel das netto bringt und wie Sie Ihr Eigenkapital steuerlich sinnvoll einsetzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Schuldzinsen für eine vermietete Wohnung sind in voller Höhe Werbungskosten – die Tilgung nicht.
- Auch Nebenkosten der Finanzierung wie Grundschuldbestellung oder Bereitstellungszinsen sind abziehbar.
- Entscheidend ist, wofür das Darlehen verwendet wird, nicht welche Immobilie als Sicherheit dient.
- Bei 35 % Grenzsteuersatz kostet ein Zins von 3,7 % Sie nach Steuern effektiv rund 2,4 %.
Warum Zinsen abziehbar sind – und Tilgung nicht
Werbungskosten sind Aufwendungen, die Sie tätigen, um Einnahmen zu erzielen. Ein Kredit, mit dem Sie eine vermietete Wohnung finanzieren, dient genau diesem Zweck. Die Zinsen sind der Preis für das geliehene Geld und damit Aufwand.
Die Tilgung dagegen ist kein Aufwand, sondern die Rückzahlung einer Schuld. Ihr Vermögen sinkt dadurch nicht, es verschiebt sich nur: weniger Schulden, gleiche Wohnung. Deshalb bleibt die Tilgung steuerlich unberücksichtigt, auch wenn sie Ihr Konto jeden Monat belastet.
Bei einer selbstgenutzten Wohnung sind Zinsen übrigens gar nicht abziehbar. Genau daraus ergibt sich ein wichtiger Gestaltungsspielraum, auf den wir weiter unten eingehen.
Welche Finanzierungskosten Sie absetzen können
- Laufende Schuldzinsen des Darlehens, auch für Anschluss- und Forward-Darlehen
- Bereitstellungszinsen, die die Bank verlangt, wenn das Darlehen später abgerufen wird
- Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld – anders als die Kosten des Kaufvertrags sofort abziehbar
- Schätz- und Bearbeitungsgebühren der Bank sowie Kontoführungskosten für das Darlehenskonto
- ein Disagio (Abschlag bei der Auszahlung), soweit es marktüblich ist – die Details klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung
- Zinsen für Kredite, mit denen Sie später Reparaturen oder Modernisierungen an der vermieteten Wohnung bezahlen
Zinsen, die schon vor dem Übergang von Nutzen und Lasten anfallen, können als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar sein, wenn die Vermietungsabsicht feststeht. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist dagegen ein Sonderfall: Bei einer Umschuldung während der Vermietung kann sie Werbungskosten sein, beim Verkauf zählt sie in der Regel zu den Veräußerungskosten. Mehr dazu im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.
Beispielrechnung: Was der Zins nach Steuern kostet
Angenommen, Sie finanzieren eine vermietete Wohnung mit einem Annuitätendarlehen über 200.000 €, Sollzins 3,7 %, anfängliche Tilgung 2 %. Die Monatsrate beträgt 950 €. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil jedes Jahr kleiner:
| Jahr | Zinsen | Steuerersparnis bei 35 % | Zinskosten netto |
|---|---|---|---|
| 1 | 7.331 € | 2.566 € | 4.765 € |
| 5 | 6.684 € | 2.339 € | 4.345 € |
| 10 | 5.727 € | 2.004 € | 3.723 € |
Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld im Beispiel noch rund 151.685 €. Rechnerisch übernimmt das Finanzamt bei 35 % Grenzsteuersatz gut ein Drittel Ihrer Zinslast – aus 3,7 % Sollzins werden effektiv rund 2,4 %. Den vollständigen Tilgungsplan mit Ihren eigenen Werten erstellt der Finanzierungsrechner.
Eine Annuität bedeutet allerdings auch: Der Steuervorteil aus den Zinsen schrumpft über die Jahre. Wer das berücksichtigt, wird von einem steigenden Steuerbetrag in späteren Jahren nicht überrascht. Wie sich ein endfälliges Darlehen mit gleichbleibend hohen Zinsen davon unterscheidet, lesen Sie im Vergleich Annuitätendarlehen vs. endfälliges Darlehen.
Eigenkapital richtig zuordnen
Steuerlich zählt allein, wofür das geliehene Geld tatsächlich verwendet wurde. Das eröffnet Spielraum, vor allem wenn Sie neben der Kapitalanlage selbst Wohneigentum haben oder planen.
Beispiel: selbstgenutzte Wohnung und Kapitalanlage
Angenommen, Sie haben 100.000 € Erspartes, auf Ihrer selbstgenutzten Wohnung lasten noch 100.000 € Restschuld, und Sie möchten eine Kapitalanlage kaufen.
- Variante A: Sie stecken das Ersparte in die Kapitalanlage. Die Zinsen für Ihr Eigenheim zahlen Sie weiter – ohne jeden Steuereffekt.
- Variante B: Sie lösen mit dem Ersparten den Eigenheimkredit ab und finanzieren die Kapitalanlage entsprechend höher. Die Zinsen fallen jetzt bei der vermieteten Wohnung an und sind abziehbar.
Bei 100.000 € Darlehen, 3,7 % Zins und 2 % Tilgung sind das im ersten Jahr rund 3.666 € Zinsen – bei 35 % Grenzsteuersatz rund 1.283 € Steuerersparnis, die Variante A nicht bietet. Eine vorzeitige Ablösung des Eigenheimkredits kann allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung kosten. Deshalb lohnt sich diese Überlegung vor allem bei auslaufender Zinsbindung oder vor einem Neukauf.
Saubere Trennung
- Für jedes Objekt ein eigenes Darlehen – keine Mischkredite für Eigenheim und Kapitalanlage.
- Kaufpreis der Kapitalanlage direkt vom Darlehenskonto zahlen lassen, damit die Verwendung belegbar ist.
- Werden gemischt finanzierte Objekte verkauft oder umgeschuldet, rechtzeitig die steuerlichen Folgen klären.
Sonderfälle: Leerstand, Eigennutzung, Verkauf
Die Abziehbarkeit der Zinsen hängt an der Vermietung. Daraus ergeben sich einige Fälle, die Anleger kennen sollten:
- Leerstand: Steht die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen leer, bleiben die Zinsen abziehbar, solange Sie ernsthaft und nachweisbar einen neuen Mieter suchen. Bewahren Sie Inserate und Besichtigungstermine auf.
- Eigennutzung: Ziehen Sie selbst ein oder überlassen die Wohnung unentgeltlich, endet der Zusammenhang mit der Vermietung – die Zinsen sind ab dann nicht mehr abziehbar.
- Verkauf mit Restschuld: Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um das Darlehen vollständig zu tilgen, können Zinsen auf die verbleibende Schuld unter bestimmten Voraussetzungen weiter abziehbar sein. Das sollten Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung klären.
- Teilweise Vermietung: Wird eine Immobilie nur teilweise vermietet, sind die Zinsen grundsätzlich nur anteilig abziehbar – es sei denn, ein separates Darlehen lässt sich eindeutig dem vermieteten Teil zuordnen.
Warum Finanzieren steuerlich klug sein kann – und wo es endet
Zinsen, die zu gut einem Drittel vom Finanzamt mitgetragen werden, machen Fremdkapital für vermietete Wohnungen günstiger als es der Sollzins vermuten lässt. Zusammen mit dem Leverage-Effekt erklärt das, warum viele Anleger bewusst mit wenig Eigenkapital kaufen und ihr Erspartes lieber im Eigenheim oder als Reserve halten.
Die Grenzen sind ebenso klar:
- Sie zahlen den Zins zu 100 % und bekommen nur Ihren Grenzsteuersatz zurück. Mehr Zinsen zu zahlen, nur um Steuern zu sparen, rechnet sich nie.
- Ein hoher Kreditanteil erhöht das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung und die monatliche Belastung.
- Die Bank prüft Bonität und Beleihungsauslauf – ein höherer Kreditanteil kostet oft einen Zinsaufschlag.
Wie viel Fremdkapital zu Ihrem Einkommen und Ihrer Risikobereitschaft passt, ist eine individuelle Entscheidung, die Sie mit Ihrer Bank und Ihrer Steuerberatung abstimmen sollten.
Fazit
Schuldzinsen sind bei vermieteten Wohnungen einer der größten Werbungskostenposten. Wer Darlehen sauber der Kapitalanlage zuordnet, Eigenkapital bevorzugt im Eigenheim einsetzt und die Finanzierungsnebenkosten nicht vergisst, senkt seine effektive Zinslast spürbar. Über unsere Bankpartner vermitteln wir Ihnen eine passende Finanzierung und zeigen Ihnen in einer Beispielrechnung, wie sich Zinsen und Steuer bei Ihrer Wohnung auswirken.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
