Manche Kapitalanlage wird irgendwann zum eigenen Zuhause: für den Ruhestand, für ein Kind im Studium oder weil sich die Lebensumstände ändern. Bevor Sie Eigenbedarf anmelden, lohnt ein genauer Blick auf die steuerlichen Folgen. Denn mit dem Ende der Vermietung ändern sich Abschreibung, Zinsabzug und – unter Umständen sehr vorteilhaft – die Besteuerung eines späteren Verkaufs.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit dem Einzug enden die Einkünfte aus Vermietung: Zinsen, AfA und laufende Kosten sind ab dann nicht mehr abziehbar.
- Renovierungen für den eigenen Einzug sind private Kosten, auch wenn die Wohnung vorher vermietet war.
- Wer die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt, kann sie auch vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei verkaufen.
- Bei Neubauten mit Sonder-AfA kann eine Eigennutzung innerhalb der Bindungsfrist die Förderung rückwirkend kosten.
Vorab: die mietrechtliche Seite
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter strengen Voraussetzungen wirksam. Sie brauchen ein berechtigtes Interesse, etwa weil Sie selbst, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts die Wohnung benötigen. Je nach Dauer des Mietverhältnisses gelten Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten. Wurde die Wohnung nach der Vermietung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, kommt eine mehrjährige Sperrfrist hinzu. Lassen Sie eine Kündigung immer rechtlich prüfen – dieser Beitrag konzentriert sich auf die Steuer.
Was sich steuerlich ändert
| Bereich | Während der Vermietung | Nach dem Einzug |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | steuerpflichtig | entfallen |
| Schuldzinsen | Werbungskosten | nicht abziehbar |
| Gebäude-AfA | Werbungskosten | entfällt |
| Hausgeld, Reparaturen | Werbungskosten | private Kosten |
| Verkauf vor zehn Jahren | steuerpflichtig | unter Umständen steuerfrei |
Wirtschaftlich zählt dabei mehr als die Steuer. Angenommen, Ihre Wohnung bringt 9.600 € Kaltmiete im Jahr, und Sie hatten 11.500 € Werbungskosten aus Zinsen, AfA und Kosten. Der steuerliche Verlust von 1.900 € brachte bei 35 % Grenzsteuersatz 665 € Erstattung. Nach dem Einzug entfallen Erstattung und Mieteinnahme – dafür sparen Sie die Miete, die Sie bisher woanders gezahlt haben, und diese Ersparnis ist steuerfrei.
Die Übergangsphase: Leerstand und Renovierung
Zwischen dem Auszug des Mieters und Ihrem Einzug wird die Wohnung oft renoviert. Steuerlich ist entscheidend, wofür: Steht fest, dass Sie selbst einziehen, sind diese Kosten in der Regel privat veranlasst und nicht abziehbar – auch wenn die Wohnung jahrelang vermietet war. Dasselbe gilt für Hausgeld und Zinsen in dieser Leerstandsphase.
Anders kann es bei Schäden aussehen, die der bisherige Mieter verursacht hat und die noch der Vermietungszeit zuzuordnen sind. Ob solche Kosten als nachträgliche Werbungskosten anerkannt werden, hängt vom Einzelfall ab. Größere Reparaturen, die noch während der Vermietung erledigt und bezahlt werden, sind dagegen regulär abziehbar.
Der große Vorteil: steuerfreier Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren
Normalerweise ist ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig, wie wir im Beitrag zur Spekulationsfrist erklären. § 23 EStG macht jedoch eine Ausnahme: Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn Sie die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Die drei Jahre müssen keine vollen 36 Monate sein. Nach der Rechtsprechung genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt – das mittlere Jahr muss dabei vollständig, das erste und das letzte nur teilweise abgedeckt sein.
Beispiel: Kauf 2021, Einzug Ende 2024
| Variante | Selbstnutzung | Verkauf | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| A | ab Dezember 2024 | Januar 2026 | steuerfrei: 2024, 2025, 2026 erfasst |
| B | ab Februar 2025 | November 2026 | steuerpflichtig: 2024 fehlt |
Angenommen, der Verkaufsgewinn beträgt in beiden Fällen 40.000 €. In Variante A bleibt er steuerfrei, in Variante B wären bei 35 % Grenzsteuersatz rund 14.000 € Steuern fällig. Die früher geltend gemachte AfA wird bei einem steuerfreien Verkauf nicht nachträglich besteuert. Der Zeitpunkt von Einzug und Notartermin ist also bares Geld wert.
Wichtig: Sie müssen wirklich dort wohnen – eine Zweitwohnung kann genügen, ein bloßes Leerstehenlassen nicht. Auch eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, kann als eigene Nutzung gelten. Prüfen Sie diese Fragen vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.
Besonderheiten bei geförderten Objekten
- Sonder-AfA nach § 7b EStG: Die Wohnung muss im Anschaffungsjahr und in den neun Folgejahren zu Wohnzwecken vermietet werden. Ziehen Sie vorher selbst ein, droht die Rückgängigmachung der bereits genutzten Sonder-AfA. Mehr dazu im Beitrag Sonder-AfA und degressive AfA.
- Denkmal- und Sanierungsobjekte: Für selbstgenutzte Baudenkmale gelten andere Abzugsregeln als für vermietete. Ein Wechsel während des Begünstigungszeitraums sollte vorher durchgerechnet werden.
- Spätere Wiedervermietung: Ziehen Sie wieder aus und vermieten erneut, lebt die AfA grundsätzlich wieder auf. Die Abschreibung für die Jahre der Selbstnutzung geht dabei allerdings verloren.
Finanzierung neu denken
Mit dem Einzug werden die Zinsen zu privaten Kosten. Das verändert die Logik der Finanzierung: Wer noch eine andere vermietete Immobilie besitzt, sollte prüfen, ob sich Eigenkapital so umschichten lässt, dass die verbleibenden Schulden möglichst bei der vermieteten Wohnung liegen. Wie die steuerliche Zuordnung von Darlehen funktioniert, erklärt der Beitrag Schuldzinsen steuerlich absetzen. Bei laufender Zinsbindung können Sondertilgungen oder eine Umschuldung allerdings Kosten auslösen.
Alternative: Vermietung an Angehörige
Soll ein Kind oder ein Elternteil einziehen, kann statt einer unentgeltlichen Überlassung auch ein Mietvertrag sinnvoll sein. Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, bleiben die Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Der Mietvertrag muss dann wie unter Fremden geschlossen und tatsächlich gelebt werden. Wie Vermietungsverluste grundsätzlich wirken, beschreibt der Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.
Typische Fehler
- Renovierung für den Einzug in der Anlage V: Kosten, die schon der eigenen Nutzung dienen, gehören nicht mehr in die Steuererklärung als Vermieter.
- Falsch gezählte Kalenderjahre: Wer erst im Februar einzieht und im übernächsten Jahr verkauft, erreicht keine drei Kalenderjahre Selbstnutzung.
- Übersehene Bindungsfristen: Bei geförderten Neubauten kann die vorzeitige Eigennutzung teurer sein als der Steuervorteil beim Verkauf.
Checkliste vor dem Eigenbedarf
- Kaufdatum notieren und Ablauf der Zehnjahresfrist berechnen
- Verkaufspläne mit der Dreijahresregel für Selbstnutzung abgleichen
- Bindungsfristen aus Sonder-AfA oder Förderprogrammen prüfen
- Renovierungen, die noch zur Vermietung gehören, vor dem Auszug erledigen und bezahlen
- Finanzierung und Eigenkapitalverteilung neu ordnen
- Mietrechtliche Voraussetzungen der Kündigung prüfen lassen
Fazit
Der Wechsel von der Kapitalanlage zur selbstgenutzten Wohnung beendet die steuerlichen Vorteile der Vermietung, eröffnet aber eine attraktive Möglichkeit: den steuerfreien Verkauf nach drei Kalenderjahren Selbstnutzung, auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist. Wer Einzug, Renovierung und Verkauf zeitlich klug plant und geförderte Objekte im Blick behält, vermeidet teure Überraschungen. Weil die Folgen stark vom Einzelfall abhängen, sollten Sie den Schritt vorab mit Ihrer Steuerberatung durchgehen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
