Zwischen den Renditeversprechen mancher Anbieter und den nüchternen Zahlen der Bank liegt oft eine große Lücke. Seit der Zinswende 2022 ist Fremdkapital deutlich teurer geworden, die Kaufpreise haben sich vielerorts angepasst, und viele Anleger fragen sich, ob sich eine vermietete Wohnung überhaupt noch rechnet. Eine ehrliche Antwort gibt keine einzelne Prozentzahl, sondern eine Rechnung, die alle Renditequellen offenlegt – und zeigt, wie stark das Ergebnis von den Annahmen abhängt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Rendite einer Wohnung setzt sich aus Mietüberschuss, Tilgung, Steuereffekt und Wertentwicklung zusammen.
- Ohne Wertsteigerung bleibt bei hoher Finanzierung und heutigen Zinsen in unserem Beispiel nach zehn Jahren kaum Rendite übrig.
- Mit moderaten Annahmen von 1 bis 1,5 % Wertsteigerung pro Jahr ergeben sich rechnerisch rund 4,5 bis 6,5 % pro Jahr auf das Eigenkapital.
- Versprechen im zweistelligen Bereich beruhen fast immer auf optimistischen Annahmen oder sehr wenig Eigenkapital.
Welche Rendite meinen wir eigentlich?
Wer über Rendite spricht, sollte zuerst klären, welche gemeint ist. Die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) beschreibt nur das Verhältnis von Miete zu Preis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall; den Unterschied erklären wir im Beitrag Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite.
Für Ihre Entscheidung ist am Ende etwas anderes wichtig: Was verdient Ihr eingesetztes Eigenkapital pro Jahr, wenn man Finanzierung, Steuern, Tilgung und Wertentwicklung über die gesamte Haltedauer einbezieht? Diese Größe lässt sich als interner Zinsfuß berechnen. Er gibt an, zu welchem jährlichen Zinssatz sich alle Ihre Einzahlungen bis zum Ende des Betrachtungszeitraums rechnerisch verzinst haben.
Beispielrechnung über zehn Jahre
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Bestandswohnung mit 65 m² für 240.000 €. Die Annahmen im Überblick:
- Kaufnebenkosten 7,5 % (18.000 €), Eigenkapital 30.000 €, Darlehen 228.000 €
- Sollzins 3,7 %, anfängliche Tilgung 2 %, Zinsbindung zehn Jahre, Rate 1.083 € im Monat
- Kaltmiete 780 € im Monat, Mietsteigerung 1,5 % pro Jahr, 2 % Mietausfallwagnis
- Nicht umlagefähige Kosten 75 € und eigene Reparaturreserve 40 € im Monat, Kostensteigerung 2 % pro Jahr
- Lineare AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil, Grenzsteuersatz 35 %
- Wertsteigerung 1,5 % pro Jahr
Die Wohnung startet mit einer Nettomietrendite von rund 3,0 %, wenn man die eigene Reparaturreserve zu den Kosten zählt. Das liegt unter dem Sollzins von 3,7 %. Ohne Steuereffekt und Wertentwicklung würde die Finanzierung die Rendite also schmälern statt steigern.
| Ergebnis nach zehn Jahren | Betrag |
|---|---|
| Eingesetztes Eigenkapital | 30.000 € |
| Summe der Zuzahlungen nach Steuern | 37.152 € |
| Gesamter eigener Einsatz | 67.152 € |
| Angenommener Wert der Wohnung | 278.530 € |
| Restschuld | − 172.921 € |
| Ihr Vermögen in der Wohnung | 105.609 € |
| Rechnerischer Zuwachs | 38.457 € |
| Rendite auf das Eigenkapital pro Jahr | rund 6,4 % |
Die Zuzahlungen liegen in diesem Szenario über die ganzen zehn Jahre bei rund 310 € im Monat. Verkaufskosten und eine Steuer auf einen Veräußerungsgewinn sind nicht berücksichtigt; die Rechnung zeigt den Vermögensstand, nicht einen tatsächlichen Verkauf. Ein Verkauf ist erst nach mehr als zehn Jahren seit dem Kaufvertrag steuerfrei, bei einem früheren Verkauf wäre der Gewinn zu versteuern.
Wie stark die Annahmen das Ergebnis verändern
Die wichtigste und zugleich unsicherste Annahme ist die Wertentwicklung. Die folgende Tabelle zeigt dieselbe Wohnung mit unterschiedlichen Wertannahmen, einmal finanziert wie oben und einmal vollständig mit eigenem Geld gekauft (258.000 € Eigenkapital).
| Wertentwicklung pro Jahr | Rendite finanziert | Rendite ohne Kredit |
|---|---|---|
| −1,0 % | −6,2 % | 1,1 % |
| 0,0 % | 0,0 % | 1,9 % |
| 1,0 % | 4,5 % | 2,8 % |
| 1,5 % | 6,4 % | 3,3 % |
| 2,5 % | 9,7 % | 4,2 % |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens: Ohne Kredit ist die Spanne schmal, die Rendite aber auch bei guter Entwicklung begrenzt. Zweitens: Mit Kredit entscheidet die Wertentwicklung fast allein über Erfolg oder Misserfolg. Bleiben die Werte stehen, steht den eingesetzten 67.152 € nach zehn Jahren ein Vermögen in fast gleicher Höhe gegenüber – die Rendite liegt bei null. Sinken die Werte, entsteht ein Verlust. Ob und wie weit sich Wertsteigerungen einplanen lassen, diskutieren wir im Beitrag Wertsteigerung von Immobilien.
Auch die Mietentwicklung zählt: Bleibt die Miete zehn Jahre lang unverändert, sinkt die Rendite im Basisszenario von 6,4 % auf rund 5,7 %, bei gleichzeitig unveränderten Werten rutscht sie knapp unter null.
Was eine Rendite heute realistisch macht
Aus der Beispielrechnung lassen sich einige Faustregeln für die Einordnung von Angeboten ableiten:
- Die Mietrendite trägt die Basis. Je näher die Nettomietrendite am Darlehenszins liegt, desto weniger hängt das Ergebnis an der Wertentwicklung.
- Steuern sind ein echter Baustein, kein Selbstzweck. Die Steuerersparnis senkt die Zuzahlungen, ersetzt aber keine tragfähige Miete. Sie sinkt zudem, wenn mit der Zeit der Zinsanteil der Rate zurückgeht.
- Zehn Jahre sind nicht das Ende. Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer oder günstiger werden. Wie Sie sich darauf vorbereiten, lesen Sie unter Zinsänderungsrisiko.
- Nominal ist nicht real. Alle Werte oben sind nominal. Bei einer Inflationsrate von beispielsweise 2 % liegt die Kaufkraftrendite entsprechend niedriger.
Werden Ihnen zweistellige Renditen in einer gefragten Großstadtlage in Aussicht gestellt, lohnt ein genauer Blick: Häufig stecken dahinter sehr hohe Wertsteigerungsannahmen, sehr wenig Eigenkapital oder eine Kennzahl, die Tilgung und Wertzuwachs zu einem einzigen Prozentwert vermischt.
So prüfen Sie Ihre eigene Erwartung
- Berechnen Sie die Nettomietrendite und vergleichen Sie sie mit dem Zins, den Ihnen die Bank anbietet.
- Rechnen Sie den monatlichen Eigenaufwand nach Steuern aus und prüfen Sie, ob er dauerhaft in Ihr Budget passt.
- Spielen Sie mindestens drei Szenarien durch: Wertentwicklung null, moderat und optimistisch.
- Legen Sie fest, wie lange Sie halten wollen, und rechnen Sie den Vermögensstand zu diesem Zeitpunkt aus.
Diese Schritte lassen sich mit dem Kapitalanlage-Rechner nachvollziehen, der Mietentwicklung, Wertentwicklung und Betrachtungszeitraum als Annahmen abfragt.
Fazit
Realistisch ist 2026 eine Rendite, die aus einer soliden Miete, einer tragbaren Finanzierung und vorsichtig angenommener Wertentwicklung entsteht. In unserem Beispiel ergeben moderate Annahmen rund 4,5 bis 6,5 % pro Jahr auf das Eigenkapital, ohne Wertsteigerung dagegen praktisch null. Wer das weiß, kann Angebote nüchtern bewerten und das eigene Risiko bewusst wählen. Gern rechnen wir Ihnen für konkrete Wohnungen in Dresden mehrere Szenarien nebeneinander durch.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
