Wer eine Wohnung vermietet, hat über das Jahr viele kleine und einige große Ausgaben. Die meisten davon mindern die Steuer – vorausgesetzt, sie werden vollständig erfasst und richtig zugeordnet. In der Praxis gehen gerade bei kleineren Posten jedes Jahr Beträge verloren, und beim Hausgeld der Eigentümergemeinschaft passieren regelmäßig Fehler. Diese Übersicht zeigt, was Sie als Vermieter absetzen können, was nicht und wie eine typische Anlage V aussieht.
Das Wichtigste in Kürze
- Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen – von Zinsen über Reparaturen bis zur Kontoführung.
- Abgezogen wird grundsätzlich im Jahr der Zahlung; Anschaffungskosten werden dagegen über die AfA verteilt.
- Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt.
- Tilgung, eigene Arbeitszeit und Kosten für Grund und Boden sind keine Werbungskosten.
Das Grundprinzip
Werbungskosten sind nach dem Einkommensteuergesetz Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Für Vermieter heißt das: Jede Ausgabe, die durch die Vermietung veranlasst ist, kann grundsätzlich abgezogen werden. Ausgaben, die auch privat veranlasst sind, müssen gegebenenfalls aufgeteilt werden.
Zeitlich gilt das Abflussprinzip: Abgezogen wird im Jahr, in dem Sie zahlen. Eine Handwerkerrechnung vom Dezember, die Sie im Januar begleichen, gehört also ins neue Jahr. Eine Ausnahme bilden regelmäßig wiederkehrende Zahlungen kurz vor oder nach dem Jahreswechsel, die dem Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugeordnet werden.
Übersicht: Was Vermieter absetzen können
| Bereich | Beispiele | Hinweis |
|---|---|---|
| Finanzierung | Schuldzinsen, Grundschuldkosten, Bereitstellungszinsen | Tilgung nicht abziehbar |
| Abschreibung | Gebäude-AfA, Einbauküche, Inventar | über die Nutzungsdauer verteilt |
| Erhaltung | Reparaturen, Austausch von Bauteilen, Renovierung | 15-%-Grenze in den ersten drei Jahren beachten |
| Bewirtschaftung | Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld ohne Rücklage, Verwaltergebühr | auch wenn auf Mieter umgelegt |
| Vermietung | Inserate, Mietvertragsvorlagen, Rechtsberatung, Prozesskosten | auch bei Leerstand mit Vermietungsabsicht |
| Verwaltung | Kontoführung Mietkonto, Porto, Software, Fachliteratur, Steuerberatung anteilig | Belege aufbewahren |
| Fahrten | Besichtigungen, Übergaben, Eigentümerversammlung | 0,30 € je gefahrenem Kilometer |
Die Finanzierungsseite behandelt ausführlich der Beitrag Schuldzinsen steuerlich absetzen. Wie Sie Fahrten, Übernachtungen und Arbeitsmittel richtig ansetzen, lesen Sie unter Reisekosten und Arbeitszimmer für Vermieter.
Hausgeld, Rücklage und Umlagen richtig behandeln
Bei Eigentumswohnungen zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Darin stecken drei unterschiedliche Bestandteile:
- Umlagefähige Betriebskosten wie Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Gebäudeversicherung: Werbungskosten. Die Vorauszahlungen Ihres Mieters darauf sind im Gegenzug Einnahmen. Steuerlich gleichen sich beide Seiten weitgehend aus. Die Grundsteuer zahlen Sie dagegen direkt an die Gemeinde – sie wird genauso behandelt.
- Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltergebühr, Bankgebühren der Gemeinschaft oder Instandhaltung: Werbungskosten, die Sie selbst tragen. Was typischerweise dazugehört, beschreibt der Beitrag Nicht umlegbare Nebenkosten.
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage: zunächst kein Abzug. Erst wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt, wird Ihr Anteil daran zu Werbungskosten.
Auch die Abrechnungen selbst haben steuerliche Folgen: Zahlt Ihr Mieter nach der Betriebskostenabrechnung etwas nach, ist das eine Einnahme im Jahr des Zahlungseingangs. Erstatten Sie ihm ein Guthaben, sind das Werbungskosten im Jahr der Auszahlung. Entsprechendes gilt für Nachzahlungen und Erstattungen aus der Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft.
Grundlage für die korrekte Aufteilung ist die Jahresabrechnung der Verwaltung. Sie weist aus, welcher Anteil auf welche Kostenart entfällt und was aus der Rücklage entnommen wurde.
Was nicht abziehbar ist
- die Tilgung des Darlehens
- der Kaufpreisanteil für Grund und Boden – er wird nicht abgeschrieben
- Anschaffungskosten und Herstellungskosten als Sofortabzug – sie laufen über die AfA
- die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, solange das Geld nicht verwendet wurde
- Ihre eigene Arbeitszeit, etwa beim Streichen oder bei der Mietersuche
- Kosten für Zeiträume, in denen Sie die Wohnung selbst nutzen
Beispiel: eine typische Anlage V
Angenommen, Sie vermieten eine Eigentumswohnung für 750 € kalt im Monat, der Mieter zahlt 180 € Betriebskostenvorauszahlung. Das Hausgeld beträgt 270 € monatlich, davon 50 € Zuführung zur Rücklage. Die Werte sind Beispielzahlen für ein volles Jahr:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete | 9.000 € |
| Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters | 2.160 € |
| Einnahmen gesamt | 11.160 € |
| Schuldzinsen | – 7.330 € |
| AfA | – 4.300 € |
| Hausgeld ohne Rücklagenzuführung | – 2.640 € |
| Reparatur Durchlauferhitzer | – 450 € |
| Fahrten, 160 km × 0,30 € | – 48 € |
| Kontoführung Mietkonto | – 60 € |
| Steuerberatung, anteilig | – 250 € |
| Ergebnis | – 3.918 € |
Der Verlust von 3.918 € mindert Ihr übriges Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % bedeutet das rund 1.371 € weniger Steuer. Die 600 € Rücklagenzuführung im Jahr bleiben zunächst außen vor.
Häufig vergessene Posten
Neben den großen Positionen gibt es eine Reihe kleinerer Ausgaben, die in vielen Steuererklärungen fehlen. Einzeln sind sie überschaubar, zusammen kommen über die Jahre schnell einige hundert Euro zusammen:
- Maklerprovision für die Mietersuche: Beauftragen Sie als Vermieter einen Makler, zahlen Sie ihn nach dem Bestellerprinzip selbst – und können die Kosten absetzen.
- Kosten bei Mieterwechsel: Endreinigung, Schlüsseldienst, Strom und Heizung während des Leerstands.
- Energieausweis und andere Nachweise, die Sie für die Vermietung benötigen.
- Versicherungen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden, etwa eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung.
- Beiträge zu einem Eigentümerverband, der Sie bei Vermietungsfragen unterstützt.
- Grundbuchauszüge, Gerichtskosten und Anwaltskosten bei mietrechtlichen Streitigkeiten.
- Telefon und Internet anteilig, soweit Sie sie für die Vermietung nutzen.
Werbungskosten vor dem Kauf und bei Leerstand
Werbungskosten können schon entstehen, bevor die erste Miete fließt. Fahrten zu Besichtigungen, Kosten für Gutachten oder Finanzierungskosten vor der Übergabe sind als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar, wenn die Vermietungsabsicht nachweisbar ist. Selbst Ausgaben für einen Kauf, der am Ende scheitert, können unter Umständen abgezogen werden.
Steht die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen leer, bleiben die laufenden Kosten abziehbar, solange Sie ernsthaft vermieten wollen. Dokumentieren Sie Inserate, Anfragen und Besichtigungen.
Belege und Organisation
- ein separates Konto nur für die Wohnung, über das Miete, Hausgeld und Rate laufen
- einen digitalen Ordner je Jahr mit Rechnungen, Kontoauszügen, Jahresabrechnung und Darlehensbescheinigung
- eine einfache Liste der Fahrten mit Datum, Ziel, Anlass und Kilometern
- Rechnungen von Handwerkern immer per Überweisung bezahlen
Größere Erhaltungsaufwendungen können Sie bei Wohngebäuden im Privatvermögen auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das kann sinnvoll sein, wenn ein einzelnes Jahr sonst sehr hohe Abzüge hätte. Vorsicht gilt bei Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Hier greift die 15-%-Regel. Was im Einzelfall Erhaltungs- und was Herstellungsaufwand ist, klären Sie im Zweifel mit Ihrer Steuerberatung.
Fazit
Die großen Posten – Zinsen und AfA – vergisst kaum jemand. Bares Geld liegt oft in den vielen kleinen Positionen und in der korrekten Aufteilung des Hausgelds. Wer von Anfang an ein eigenes Konto und eine saubere Ablage führt, schöpft seine Werbungskosten aus und spart sich Rückfragen des Finanzamts. Gern zeigen wir Ihnen in einer persönlichen Beispielrechnung, wie sich diese Kosten bei einer Wohnung in Dresden auf Ihren monatlichen Eigenaufwand auswirken.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
