Der Kaufpreis steht im Exposé, die Nebenkosten oft nur als kurzer Hinweis. Dabei summieren sie sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag, den Banken in der Regel aus Eigenkapital sehen wollen. Neben Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch gibt es eine Reihe kleinerer Posten, die in vielen Rechnungen fehlen. Wer sie vorher kennt, plant das Eigenkapital richtig und erlebt beim Notartermin keine Überraschung.
Das Wichtigste in Kürze
- In Sachsen fallen ohne Makler rund 7,5 % Kaufnebenkosten an: 5,5 % Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 % Notar und 0,5 % Grundbuch.
- Maßgeblich für die Grunderwerbsteuer ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, nicht Ihr Wohnort.
- Weitere Kosten können durch Gutachten, Bereitstellungszinsen, Verwalterzustimmung oder Renovierung entstehen.
- Ein gesondert ausgewiesener Preis für eine mitverkaufte Einbauküche kann Grunderwerbsteuer sparen, die anteilige Erhaltungsrücklage dagegen nicht.
Die großen Posten: Steuer, Notar, Grundbuch, Makler
Angenommen, Sie kaufen in Dresden eine Eigentumswohnung für 240.000 € ohne Maklerprovision. Dann ergibt sich:
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,5 % | 13.200 € |
| Notar (ca.) | 1,5 % | 3.600 € |
| Grundbuch (ca.) | 0,5 % | 1.200 € |
| Summe ohne Makler | 7,5 % | 18.000 € |
| Zum Vergleich: Makler, z. B. 3,57 % | 3,57 % | 8.568 € |
| Summe mit Makler | 11,07 % | 26.568 € |
Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest; Stand 2026 reichen die Sätze von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % etwa in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg. Dieselbe Wohnung kostete in Nordrhein-Westfalen also 15.600 € Grunderwerbsteuer, 2.400 € mehr als in Sachsen. Eine Übersicht aller Länder finden Sie im Beitrag Grunderwerbsteuer in den Bundesländern. Die Steuer wird mit dem Bescheid des Finanzamts fällig, und erst nach ihrer Zahlung kann das Eigentum umgeschrieben werden.
Für eine Maklerprovision gilt bei Wohnungen, die Verbraucher kaufen, die Halbteilung: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt, sollten Sie vor der Besichtigung klären; sie muss in Textform vereinbart sein.
Was hinter Notar- und Grundbuchkosten steckt
Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert, steigen aber nicht linear mit dem Kaufpreis. Bei günstigen Wohnungen liegt der Prozentsatz deshalb tendenziell etwas höher als bei teuren. Die Pauschalen von 1,5 % und 0,5 % sind Richtwerte. Abgedeckt werden unter anderem:
- Notar: Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags, Vollzug (etwa Einholung von Löschungsbewilligungen und Genehmigungen), Überwachung der Fälligkeit und die Beurkundung der Grundschuld für Ihre Bank.
- Grundbuchamt: Eintragung der Auflassungsvormerkung, der Grundschuld und schließlich des Eigentümerwechsels.
Steuerlich werden die Posten unterschiedlich behandelt. Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf erhöhen die Anschaffungskosten und wirken über die Abschreibung, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Die Kosten für die Grundschuld gehören dagegen zu den Finanzierungskosten, die in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar sind. Lassen Sie die Aufteilung von Ihrer Steuerberatung prüfen; die Notarrechnung weist die Positionen getrennt aus.
Die oft übersehenen Kosten
Neben den großen Posten können weitere Ausgaben anfallen. Nicht jede betrifft jeden Kauf, aber jede sollte geprüft sein:
- Gutachten: Ein Bausachverständiger für die Besichtigung oder ein Wertgutachten kostet je nach Umfang einige Hundert bis über tausend Euro. Manche Banken berechnen eine eigene Wertermittlung.
- Bereitstellungszinsen: Ruft man ein Darlehen nicht rechtzeitig ab, verlangen Banken nach einer zinsfreien Zeit Zinsen auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Beim Neubau mit Ratenzahlung ist das häufig ein Thema. Angenommen, 100.000 € liegen vier Monate länger bereit und die Bank berechnet 0,25 % pro Monat, dann sind das 1.000 €.
- Verwalterzustimmung: Verlangt die Teilungserklärung die Zustimmung des WEG-Verwalters zum Verkauf, entstehen Kosten für die Zustimmung und ihre Beglaubigung. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag.
- Beschlossene Sonderumlagen: Gegenüber der Gemeinschaft zahlt grundsätzlich, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Prüfen Sie die Protokolle und regeln Sie die Verteilung im Kaufvertrag.
- Renovierung und Ausstattung: Ein neuer Bodenbelag oder ein frischer Anstrich vor der Neuvermietung kostet schnell einige Tausend Euro. Größere Maßnahmen in den ersten drei Jahren können unter die 15-%-Regel fallen und sind dann nicht sofort abziehbar.
- Finanzierungsnebenkosten: etwa Kontoführungsgebühren oder Teilauszahlungszuschläge, je nach Bank.
Legal sparen: Küche ja, Rücklage nein
Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück und die Wohnung an, nicht auf bewegliche Gegenstände. Wird eine Einbauküche mitverkauft, kann ihr Preis im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Bei einer Küche im Wert von 6.000 € sparen Sie in Sachsen 330 € Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist ein angemessener Preis; überhöhte Werte erkennt das Finanzamt nicht an. Die Küche wird zudem steuerlich eigenständig über zehn Jahre abgeschrieben, mehr dazu im Beitrag zur Abschreibung von Einbauküchen.
Anders bei der Erhaltungsrücklage: Ihr anteiliger Stand geht wirtschaftlich auf Sie über, mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer aber nicht. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden.
So planen Sie die Nebenkosten ein
- Rechnen Sie die vier Hauptposten für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis aus, etwa mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
- Schlagen Sie einen Puffer für Gutachten, Renovierung und Finanzierungsnebenkosten auf.
- Klären Sie mit der Bank, welcher Anteil aus Eigenkapital kommen muss. Viele Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln.
- Halten Sie die Grunderwerbsteuer liquide bereit: Der Bescheid kommt meist wenige Wochen nach dem Notartermin.
Für unsere Beispielwohnung könnte das Gesamtbudget so aussehen, wenn Sie einen Bausachverständigen beauftragen und einen Puffer für Kleinposten einplanen:
| Gesamtbudget (Beispiel) | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € |
| Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch | 18.000 € |
| Bausachverständiger (Annahme) | 800 € |
| Puffer für Kleinposten (Annahme) | 1.200 € |
| Gesamt | 260.000 € |
| Nebenkosten in % des Kaufpreises | 8,3 % |
Diese 20.000 € sollten Sie als Eigenkapital mindestens einplanen. Sie fließen außerdem in die Gesamtinvestition ein, auf die sich die Nettomietrendite bezieht – höhere Nebenkosten senken also auch die Rendite.
Fazit
Kaufnebenkosten sind kein Detail, sondern ein erheblicher Teil Ihrer Investition, der sich erst über Jahre durch Tilgung und Wertentwicklung wieder einspielt. In Sachsen sollten Sie ohne Makler mit rund 7,5 % plus einem Puffer für die kleineren Posten rechnen. Wer die Positionen kennt, plant sein Eigenkapital realistisch und nutzt legale Spielräume wie die separat ausgewiesene Einbauküche.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
