Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten – und anders als Notar oder Grundbuch von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich hoch. Für Kapitalanleger, die nicht dort kaufen, wo sie wohnen, ist das eine wichtige Stellschraube. Wir zeigen die Steuersätze im Überblick, erklären, wie die Steuer berechnet wird, und welche legalen Möglichkeiten es gibt, sie zu senken.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (Stand 2026).
- Es zählt das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht Ihr Wohnort.
- Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können, angemessen bewertet, aus der Bemessungsgrundlage herausgenommen werden.
- Steuerlich ist die Grunderwerbsteuer Teil der Anschaffungskosten und wird anteilig über die Gebäude-AfA abgeschrieben.
So funktioniert die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung den Eigentümer wechselt. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also in der Regel der Kaufpreis im notariellen Vertrag. Den Steuersatz legt seit 2006 jedes Bundesland selbst fest.
Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam, im Kaufvertrag übernimmt aber fast immer der Käufer die Steuer. Der Ablauf ist standardisiert:
- Der Notar meldet den Kaufvertrag nach der Beurkundung dem Finanzamt.
- Das Finanzamt schickt Ihnen einen Steuerbescheid, die Steuer ist in der Regel innerhalb eines Monats fällig.
- Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Erst mit dieser Bescheinigung kann das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen.
Wer die Steuer nicht rechtzeitig zahlt, verzögert also die eigene Eintragung im Grundbuch. Planen Sie den Betrag deshalb von Anfang an in Ihrer Liquidität ein – Banken finanzieren Kaufnebenkosten häufig nicht oder nur gegen Zinsaufschlag.
Die Steuersätze der Bundesländer im Überblick
Die folgende Tabelle zeigt die Sätze nach Stand 2026 und die Steuer für eine Beispielwohnung mit 250.000 € Kaufpreis. Die Länder ändern ihre Sätze von Zeit zu Zeit – prüfen Sie vor dem Kauf den aktuellen Wert.
| Satz | Bundesländer | Steuer bei 250.000 € |
|---|---|---|
| 3,5 % | Bayern | 8.750 € |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 12.500 € |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen | 13.750 € |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 15.000 € |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 16.250 € |
Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Land liegen bei diesem Kaufpreis 7.500 €. Für eine Wohnung in Dresden gilt der sächsische Satz von 5,5 %, auch wenn Sie selbst in Bayern oder Nordrhein-Westfalen wohnen. Zusammen mit Notar und Grundbuch kommen Sie in Sachsen ohne Makler auf rund 7,5 % Nebenkosten. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner können Sie Ihre Werte schnell durchspielen.
Natürlich sollte der Steuersatz nie der Grund für die Standortwahl sein. Lage, Mietnachfrage und Kaufpreis wiegen über die Jahre viel schwerer als ein Prozentpunkt bei den Nebenkosten.
Legale Wege, die Grunderwerbsteuer zu senken
Bewegliches Inventar gesondert ausweisen
Grunderwerbsteuer fällt nur auf das Grundstück mit Gebäude an, nicht auf bewegliche Gegenstände. Werden eine Einbauküche, Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände mitverkauft, kann ihr Wert im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Voraussetzung ist, dass der Betrag angemessen ist und dem Zeitwert entspricht. Überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an.
Beispiel: Angenommen, in einer Dresdner Wohnung für 250.000 € wird eine gebrauchte Einbauküche mit einem angemessenen Zeitwert von 6.000 € mitverkauft. Wird dieser Betrag gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 244.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt dann 13.420 € statt 13.750 € – eine Ersparnis von 330 €. Zusätzlich lässt sich die Küche schneller abschreiben als das Gebäude, wie wir im Beitrag zur Abschreibung von Einbauküchen erklären.
Verhandeln wirkt doppelt
Jeder Euro, den Sie beim Kaufpreis herausverhandeln, senkt auch die Grunderwerbsteuer. Bei 5,5 % spart ein um 10.000 € niedrigerer Preis zusätzlich 550 € Steuer. Bringt eine Besichtigung Mängel oder anstehende Sanierungen ans Licht, gehört das deshalb in die Preisverhandlung – nicht in eine spätere Nebenabrede.
Nicht zur Bemessungsgrundlage gehört übrigens eine Maklerprovision, die Sie als Käufer selbst an den Makler zahlen. Sie erhöht zwar Ihre Anschaffungskosten, wird aber nicht mit Grunderwerbsteuer belegt. Welche weiteren Nebenkosten anfallen, beschreibt der Beitrag Kaufnebenkosten im Detail.
Was nicht funktioniert
- Erhaltungsrücklage herausrechnen: Der Anteil an der Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft mindert die Grunderwerbsteuer nicht. Das hat der Bundesfinanzhof 2020 klargestellt.
- Stellplatz separat kaufen: Auch ein Tiefgaragen- oder Außenstellplatz ist Grundbesitz und unterliegt der Steuer.
- Kaufpreis künstlich verschieben: Unangemessen hohe Beträge für Inventar oder Nebenabreden außerhalb des Vertrags sind keine Gestaltung, sondern ein steuerliches und rechtliches Risiko.
Steuerfreie Erwerbe kennen
Bestimmte Übertragungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, unter anderem:
- Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung
- Erwerb vom Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner
- Erwerb von Verwandten in gerader Linie, also etwa von den Eltern
- sehr kleine Erwerbe bis zu einer Freigrenze von 2.500 €
Bei einer unentgeltlichen Übertragung innerhalb der Familie kann stattdessen Schenkungsteuer anfallen. Dort gelten großzügige Freibeträge, etwa 400.000 € je Elternteil und Kind.
Sonderfall Neubau vom Bauträger
Kaufen Sie eine Neubauwohnung vom Bauträger, wird die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis für Grundstücksanteil und Gebäude erhoben. Auch wer zunächst nur ein Grundstück kauft und den Bau mit dem Verkäufer oder einem verbundenen Unternehmen vereinbart, muss damit rechnen, dass das Finanzamt beides als einheitlichen Erwerb besteuert.
Steuerliche Behandlung nach dem Kauf
Die Grunderwerbsteuer ist nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Sie gehört zu den Anschaffungskosten und wird – soweit sie auf das Gebäude entfällt – mit der AfA abgeschrieben. Der Anteil für Grund und Boden wirkt sich erst bei einem steuerpflichtigen Verkauf aus.
Im Beispiel entfallen bei 80 % Gebäudeanteil 11.000 € der 13.750 € Grunderwerbsteuer auf das Gebäude. Bei 2 % AfA sind das 220 € Werbungskosten pro Jahr, bei 35 % Grenzsteuersatz 77 € Steuerersparnis jährlich. Wie die Bemessungsgrundlage insgesamt ermittelt wird, steht im Artikel zur Gebäude-AfA.
Wird ein Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren wieder aufgehoben, kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden. Die genauen Voraussetzungen sollten Sie in einem solchen Fall mit Notar und Steuerberatung klären.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer lässt sich kaum vermeiden, aber gut planen: Maßgeblich ist das Bundesland der Immobilie, in Sachsen sind es Stand 2026 5,5 %. Spielraum bietet vor allem der angemessene, gesonderte Ausweis von mitverkauftem Inventar. Bei Wohnungen aus unserem Angebot in Dresden zeigen wir Ihnen in der Beispielrechnung alle Kaufnebenkosten transparent, bevor Sie sich entscheiden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
