Eine vermietete Wohnung soll oft nicht nur die eigene Rente aufbessern, sondern irgendwann auch an Kinder oder Enkel weitergehen. Ob das per Erbschaft geschieht oder schon zu Lebzeiten per Schenkung, kann steuerlich einen großen Unterschied machen. Wir erklären die Freibeträge, die Bewertung vermieteter Wohnungen und wie ein Nießbrauch hilft, Vermögen zu übertragen und trotzdem die Mieteinnahmen zu behalten.
Das Wichtigste in Kürze
- Kinder können von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten, Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 € – und zwar alle zehn Jahre erneut.
- Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt.
- Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt behalten Sie die Mieteinnahmen, und der Wert der Schenkung sinkt.
- Wer ein Darlehen mit überträgt, sollte die einkommensteuerlichen Folgen vorher prüfen lassen.
Die Freibeträge im Überblick
Erbschaft- und Schenkungsteuer folgen denselben Regeln. Wie viel steuerfrei bleibt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab (Stand 2026):
| Empfänger | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen und andere Personen der Steuerklassen II und III | 20.000 € |
Die Freibeträge gelten pro Schenker und pro Empfänger. Ein Kind kann also von der Mutter und vom Vater jeweils 400.000 € steuerfrei erhalten. Und sie stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung: Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet, danach beginnt die Zählung von vorn. Wer früh anfängt, kann größere Vermögen in mehreren Schritten steuerfrei übertragen.
Oberhalb der Freibeträge steigen die Steuersätze mit dem Wert und der Steuerklasse. Für Kinder und Ehepartner (Steuerklasse I) beginnen sie bei 7 % und liegen bis zu einem steuerpflichtigen Erwerb von 600.000 € bei höchstens 15 %:
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
Wie eine vermietete Wohnung bewertet wird
Das Finanzamt ermittelt den Wert einer Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Für Eigentumswohnungen wird meist ein Vergleichswert auf Basis von Kaufpreisen ähnlicher Wohnungen angesetzt. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, können Sie das mit einem Gutachten nachweisen.
Für Kapitalanleger besonders interessant: Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Selbstgenutzte Wohnungen erhalten diesen Abschlag nicht.
Reicht das übrige Vermögen nicht aus, um die Erbschaftsteuer auf vermietete Wohnimmobilien zu zahlen, kann die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen über mehrere Jahre gestundet werden. Ein Notverkauf lässt sich so unter Umständen vermeiden.
Der Nießbrauch: übertragen und trotzdem Miete erhalten
Viele Eltern möchten Vermögen früh übertragen, aber auf die Mieteinnahmen im Ruhestand nicht verzichten. Dafür gibt es den Vorbehaltsnießbrauch: Sie schenken die Wohnung, behalten sich aber das Recht vor, sie lebenslang zu nutzen oder zu vermieten. Der Nießbrauch wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen – wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Grundbuchauszug lesen und verstehen.
Steuerlich hat das zwei Effekte:
- Schenkungsteuer: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Schenkung abgezogen. Er hängt vom jährlichen Reinertrag und vom Alter des Nießbrauchers ab – je jünger, desto höher.
- Einkommensteuer: Die Mieteinnahmen versteuern weiterhin Sie als Nießbraucher. Als Vorbehaltsnießbraucher können Sie in der Regel auch die AfA weiter geltend machen.
Beispielrechnung
Angenommen, eine Mutter schenkt ihrer Tochter eine vermietete Wohnung mit einem Wert von 600.000 €. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird im Beispiel mit 250.000 € angenommen; der tatsächliche Wert ergibt sich aus Jahresertrag und Alter.
| Posten | Ohne Nießbrauch | Mit Nießbrauch |
|---|---|---|
| Wert der Wohnung | 600.000 € | 600.000 € |
| Ansatz mit 90 % | 540.000 € | 540.000 € |
| Abzug Nießbrauch (ebenfalls zu 90 %) | – | – 225.000 € |
| Bereicherung | 540.000 € | 315.000 € |
| Freibetrag Kind | – 400.000 € | – 400.000 € |
| Schenkungsteuer | 15.400 € (11 % auf 140.000 €) | 0 € |
Weil die Wohnung zu 90 % angesetzt wird, ist auch der Nießbrauch als damit zusammenhängende Last nur zu 90 % abziehbar. Würde die Wohnung je zur Hälfte an zwei Kinder geschenkt, läge jedes Kind auch ohne Nießbrauch mit 270.000 € unter seinem Freibetrag.
Fallstricke bei der Übertragung
- Übernahme von Darlehen: Übernimmt das Kind die Restschuld, gilt die Übertragung teilweise als entgeltlich. Für diesen Teil kann innerhalb der Zehnjahresfrist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft entstehen – siehe Spekulationsfrist.
- Fristen und AfA: Bei einer unentgeltlichen Übertragung übernimmt der Empfänger die Zehnjahresfrist und die AfA des bisherigen Eigentümers. Eine neue, höhere Bemessungsgrundlage entsteht nicht.
- Rückforderungsrechte: Im Schenkungsvertrag lässt sich vereinbaren, dass die Wohnung zurückfällt, etwa wenn das Kind vor Ihnen stirbt oder sie ohne Zustimmung verkauft.
- Kostenverteilung: Regeln Sie im Vertrag, wer beim Nießbrauch Erhaltungsaufwand, Hausgeld und Zinsen trägt. Davon hängt ab, wer die Kosten steuerlich absetzen kann.
- Pflichtteil und Familienfrieden: Schenkungen können Pflichtteilsansprüche anderer Erben berühren. Das ist eine Frage für Notar und Rechtsberatung.
Sonderfall Erbengemeinschaft
Erben mehrere Kinder gemeinsam eine Wohnung, entsteht zunächst eine Erbengemeinschaft. Übernimmt später ein Kind die Wohnung allein und zahlt die Geschwister aus, gilt diese Abfindung steuerlich als Kauf. Für die Geschwister kann darin ein Verkauf liegen, der innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig ist – wobei die Besitzzeit des Erblassers angerechnet wird. Wer frühzeitig regelt, wer welche Wohnung erhalten soll, vermeidet solche Konstellationen.
Eine Schenkung von Immobilien muss notariell beurkundet werden. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen und Erbschaften in der Regel nicht an.
Erben oder schenken?
Eine Erbschaft ist einfach, nutzt aber die Freibeträge nur einmal. Schenkungen zu Lebzeiten erlauben es, die Freibeträge mehrfach im Abstand von zehn Jahren auszuschöpfen und mit dem Nießbrauch den Wert zu mindern. Dafür geben Sie Eigentum und Verfügungsmacht aus der Hand. Welche Lösung passt, hängt von Vermögen, Familie und Ihrer eigenen Absicherung im Alter ab. Welche Rolle Immobilien dabei spielen können, beschreibt der Beitrag Immobilien als Altersvorsorge.
So gehen Sie bei der Planung vor
- Bestand aufnehmen: Welche Wohnungen, welche Restschulden, welche Mieteinnahmen gibt es heute?
- Ziele klären: Wer soll was bekommen, und wie viel Einkommen benötigen Sie selbst im Alter?
- Werte schätzen: Einen realistischen Verkehrswert ermitteln, bei Bedarf mit Gutachten.
- Freibeträge zuordnen: Welche Freibeträge stehen je Elternteil und Empfänger zur Verfügung, welche wurden in den letzten zehn Jahren schon genutzt?
- Vertrag gestalten: Nießbrauch, Rückforderungsrechte, Kostenverteilung und Darlehen gemeinsam mit Notar und Steuerberatung festlegen.
- Termine vormerken: Den Zeitpunkt notieren, ab dem die nächste Schenkung wieder mit vollen Freibeträgen möglich ist.
Freibeträge, Bewertungsregeln und Steuersätze können sich durch Gesetzesänderungen verschieben. Lassen Sie jede größere Übertragung vorab mit Steuerberatung und Notar planen.
Fazit
Vermietete Wohnungen lassen sich mit den Freibeträgen, dem 90-%-Ansatz und einem Nießbrauchsvorbehalt oft ganz oder weitgehend steuerfrei an die nächste Generation weitergeben. Entscheidend sind frühzeitige Planung, die Zehnjahresabstände und ein sauber formulierter Vertrag. Wer heute eine Kapitalanlage in Dresden aufbaut, sollte diese Perspektive von Anfang an mitdenken.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
