Die Maklerprovision ist nach der Grunderwerbsteuer oft der größte Posten unter den Kaufnebenkosten – und einer, über den viele Käufer erst spät nachdenken. Seit Ende 2020 gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern klare gesetzliche Regeln, wer wie viel zahlt. Wer sie kennt, kann Angebote richtig einordnen und vermeidet unnötige Kosten.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gilt die Halbteilung: Der Käufer zahlt höchstens so viel Provision wie der Verkäufer (§§ 656a–656d BGB).
- Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden, eine E-Mail genügt.
- Provision fällt nur an, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt.
- Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und damit grundsätzlich verhandelbar.
Wann überhaupt eine Provision anfällt
Ein Makler verdient nur bei Erfolg (§ 652 BGB). Voraussetzung ist ein Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers und ein wirksamer Kaufvertrag, der auf dieser Leistung beruht. Kaufen Sie nicht, schulden Sie auch keine Provision – egal, wie viele Besichtigungen stattgefunden haben.
Für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser schreibt das Gesetz Textform vor. Ein Handschlag reicht nicht, eine E-Mail mit klarer Provisionsvereinbarung schon. Schließen Sie den Vertrag per E-Mail oder Telefon ab, haben Sie als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.
Vorsicht bei Reservierungsgebühren: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2023 sind Vereinbarungen über ein Reservierungsentgelt in vorformulierten Maklerverträgen in der Regel unwirksam. Bevor Sie eine solche Gebühr zahlen, lohnt sich eine Rückfrage beim Anwalt oder der Verbraucherzentrale.
Die Halbteilung: drei typische Konstellationen
Die Regeln greifen, wenn der Käufer Verbraucher ist und eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft. Auch private Kapitalanleger gelten in aller Regel als Verbraucher. Entscheidend ist, wer den Makler beauftragt hat:
- Beide Seiten beauftragen den Makler: Er darf von Käufer und Verkäufer nur Provision in gleicher Höhe verlangen. Erlässt er einer Seite einen Teil, gilt das automatisch auch für die andere.
- Nur der Verkäufer beauftragt den Makler: Der Verkäufer darf die Provision an den Käufer weitergeben, aber höchstens zur Hälfte. Fällig wird der Käuferanteil erst, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil bezahlt hat.
- Der Verkäufer zahlt allein: Das ist weiterhin zulässig. Für Sie fällt dann keine Provision an.
Beauftragen ausschließlich Sie einen Makler mit der Suche, darf er sich die Provision vollständig von Ihnen versprechen lassen – vorausgesetzt, er wird nicht zugleich für den Verkäufer tätig. Diese Konstellation ist beim Wohnungskauf eher die Ausnahme.
Beispielrechnung: Was die Varianten kosten
Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 250.000 €. Als Gesamtprovision sind 7,14 % inklusive Umsatzsteuer vereinbart, also 3 % netto je Seite oder 3,57 % brutto. Diese Werte sind ein Beispiel. Übliche Sätze unterscheiden sich regional, und verbindlich ist allein, was vereinbart wurde.
| Konstellation | Verkäufer zahlt | Sie zahlen |
|---|---|---|
| beide beauftragen den Makler | 8.925 € | 8.925 € |
| Verkäufer beauftragt, gibt die Hälfte weiter | 8.925 € | 8.925 € |
| Verkäufer trägt allein | 17.850 € | 0 € |
Zusammen mit Grunderwerbsteuer (5,5 % in Sachsen, hier 13.750 €), Notar (rund 3.750 €) und Grundbuch (rund 1.250 €) summieren sich die Kaufnebenkosten in den ersten beiden Varianten auf etwa 27.675 €, also rund 11 % des Kaufpreises. Ohne Provision wären es etwa 18.750 € oder 7,5 %. Ihre eigene Rechnung können Sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner aufstellen.
Wo die Halbteilung nicht gilt
Die gesetzlichen Regeln schützen Verbraucher beim Kauf von selbst genutztem oder vermietetem Wohneigentum in kleinen Einheiten. Sie gelten nicht für:
- Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser
- unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien
- Käufer, die keine Verbraucher sind, etwa eine vermögensverwaltende GmbH
Wer ein ganzes Mehrfamilienhaus oder über eine Gesellschaft kauft, verhandelt die Provision also frei. Hier lohnt ein besonders genauer Blick in den Maklervertrag.
Provision in Kalkulation und Steuer
Banken finanzieren Kaufnebenkosten meist nicht mit. Eine Provision erhöht deshalb vor allem Ihren Eigenkapitalbedarf. Welche weiteren Posten hinzukommen, beschreibt der Beitrag Kaufnebenkosten im Detail.
Steuerlich gehört die Provision bei einer vermieteten Wohnung zu den Anschaffungskosten. Den Teil, der auf das Gebäude entfällt, schreiben Sie über die Gebäude-AfA ab, der Anteil für Grund und Boden bleibt unberücksichtigt. Sofort als Werbungskosten abziehen können Sie die Provision also nicht.
Bei der Grunderwerbsteuer kommt es auf die Gestaltung an. Die Provision, die Sie Ihrem eigenen Makler zahlen, gehört nicht zur Bemessungsgrundlage. Übernehmen Sie dagegen im Kaufvertrag eine Provisionspflicht des Verkäufers, kann dieser Betrag als Teil der Gegenleistung steuerpflichtig werden. Lassen Sie das im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung prüfen.
Was Sie für die Provision erwarten dürfen
Rechtlich ist die Provision ein Erfolgshonorar: Der Makler schuldet weder eine bestimmte Zahl von Besichtigungen noch eine Prüfung des Objekts. Wer einen fünfstelligen Betrag zahlt, darf trotzdem professionelle Arbeit erwarten. Dazu gehören:
- vollständige Unterlagen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Energieausweis und bei vermieteten Wohnungen der Mietvertrag
- zutreffende Angaben im Exposé zu Wohnfläche, Miete und Hausgeld
- schnelle und belastbare Antworten auf Rückfragen
- Koordination von Besichtigung, Finanzierungsunterlagen und Notartermin
Gewerbsmäßige Immobilienmakler benötigen eine Erlaubnis nach § 34c GewO und müssen sich regelmäßig weiterbilden. Woran Sie gute Partner rund um den Kauf erkennen, beschreibt der Beitrag Das Netzwerk aufbauen.
Checkliste: So gehen Sie mit der Courtage um
- Prüfen Sie im Exposé, ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt und wer den Makler beauftragt hat.
- Klären Sie die Provision vor der Besichtigung, nicht erst vor dem Notartermin.
- Lassen Sie sich bei einer Weitergabe nachweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat.
- Verhandeln Sie, wenn die Provision Ihre Kalkulation spürbar belastet.
- Zahlen Sie keine Reservierungsgebühr, ohne die Rechtslage geprüft zu haben.
- Berücksichtigen Sie die Provision in Ihrem Eigenkapitalplan und Ihrer Renditerechnung.
Fazit
Seit der Reform zahlen Käufer einer Wohnung höchstens die Hälfte der Provision – der Rest liegt beim Verkäufer, und manchmal entfällt die Käuferprovision ganz. Für Ihre Kalkulation zählt der tatsächliche Betrag: Er erhöht den Eigenkapitalbedarf und fließt steuerlich über die AfA ein. In unserer persönlichen Beispielrechnung weisen wir alle Kaufnebenkosten des jeweiligen Objekts aus, damit Sie vor der Entscheidung wissen, welcher Betrag tatsächlich auf Sie zukommt.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
