Viele Kapitalanleger wohnen nicht in der Stadt, in der ihre Wohnung liegt. Für die Besichtigung, die Übergabe, die Eigentümerversammlung oder einen Handwerkertermin fallen dann Fahrten, manchmal auch Übernachtungen an. Dazu kommt die Schreibtischarbeit zu Hause. Vieles davon lässt sich absetzen, aber nicht alles – und beim Arbeitszimmer sind die Regeln seit 2023 deutlich strenger geworden.
Das Wichtigste in Kürze
- Fahrten zur vermieteten Wohnung sind Werbungskosten: mit dem Auto pauschal 0,30 € je gefahrenem Kilometer, mit Bahn oder Flugzeug die tatsächlichen Kosten.
- Bei Reisen mit Übernachtung kommen Hotelkosten und Verpflegungspauschalen hinzu.
- Ein häusliches Arbeitszimmer ist seit 2023 nur noch absetzbar, wenn es den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit bildet – für die meisten Privatvermieter nicht der Fall.
- Arbeitsmittel wie Software, Fachliteratur oder ein anteilig genutzter Computer sind dagegen abziehbar.
Fahrten zur Immobilie
Für Vermieter gelten bei Fahrten zur Wohnung grundsätzlich die Regeln für Dienstreisen. Mit dem eigenen Auto können Sie 0,30 € je gefahrenem Kilometer ansetzen, also für Hin- und Rückweg. Alternativ sind die tatsächlichen Kosten des Fahrzeugs anteilig möglich, was aber eine aufwendige Dokumentation erfordert. Fahren Sie mit der Bahn oder fliegen, setzen Sie die tatsächlichen Ticketkosten an.
Typische Anlässe sind:
- Besichtigungen vor dem Kauf
- Wohnungsübergabe und -abnahme beim Mieterwechsel
- Termine mit Handwerkern oder Gutachtern
- die jährliche Eigentümerversammlung – welche Rolle sie für Sie als Investor spielt, beschreibt der Beitrag Eigentümerversammlung: Rechte und Pflichten
- Gespräche mit der Verwaltung oder der Bank vor Ort
Mit Bahn, Flugzeug oder Mietwagen zählen die tatsächlichen Kosten laut Beleg. Nutzen Sie eine Bahncard auch privat, ist sie in der Regel nur anteilig zu berücksichtigen. Taxi- oder Nahverkehrsfahrten vom Bahnhof zur Wohnung gehören ebenfalls zu den Reisekosten.
Die Ausnahme bei sehr häufigen Fahrten
Suchen Sie ein Objekt sehr regelmäßig auf, etwa weil Sie dort wöchentlich selbst Verwaltungsaufgaben erledigen, kann das Finanzamt es wie eine Arbeitsstätte behandeln. Dann gilt nur noch die Entfernungspauschale für die einfache Strecke. Für Anleger, die ihre Wohnung wenige Male im Jahr besuchen, ist das in der Regel kein Thema.
Fahrten vor und nach dem Kauf
Fahrten zu Besichtigungen können als vorweggenommene Werbungskosten abziehbar sein, wenn Sie ernsthaft eine Vermietung planen. Kosten, die nach der Kaufentscheidung unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen, etwa die Reise zum Notartermin, können dagegen zu den Anschaffungsnebenkosten zählen und werden dann über die AfA verteilt. Wie das bei Ihnen einzuordnen ist, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Übernachtung und Verpflegung
Dauert eine Reise länger oder ist die Strecke weit, kommen weitere Posten hinzu:
| Posten | Ansatz (Stand 2026) |
|---|---|
| Übernachtung | tatsächliche Hotelkosten, ohne Frühstück |
| Verpflegung, eintägige Reise über 8 Stunden | 14 € Pauschale |
| Verpflegung, An- und Abreisetag bei Übernachtung | je 14 € Pauschale |
| Verpflegung, voller Kalendertag unterwegs | 28 € Pauschale |
| Parken, Maut, Nahverkehr vor Ort | tatsächliche Kosten |
Ist das Frühstück im Zimmerpreis enthalten, muss es aus den Übernachtungskosten herausgerechnet werden. Bewahren Sie Hotelrechnungen, Tickets und Parkbelege auf.
Beispielrechnung: zwei Reisen nach Dresden
Angenommen, Sie wohnen 450 km von Ihrer Dresdner Wohnung entfernt und fahren zweimal im Jahr mit dem Auto hin – einmal zur Eigentümerversammlung, einmal zur Wohnungsübergabe. Jede Reise dauert zwei Tage mit einer Übernachtung im Hotel für 95 € ohne Frühstück.
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Fahrtkosten | 2 × 900 km × 0,30 € | 540 € |
| Übernachtung | 2 × 95 € | 190 € |
| Verpflegung | 2 × (14 € + 14 €) | 56 € |
| Summe | 786 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % bringt das rund 275 € Steuerersparnis. Das ist willkommen, aber kein Grund, öfter zu reisen als nötig: Rund zwei Drittel der Kosten tragen Sie selbst. Wie viel Zeit eine vermietete Wohnung insgesamt in Anspruch nimmt, lesen Sie im Beitrag Zeitaufwand einer vermieteten Wohnung.
Gemischte Reisen
Verbinden Sie den Termin in Dresden mit einem Wochenende in der Stadt, wird es kniffliger. Steht der private Anlass im Vordergrund, sind meist nur die Kosten abziehbar, die direkt durch den Vermietungstermin entstehen. Bei klar trennbaren Anteilen ist eine Aufteilung möglich. Dokumentieren Sie deshalb den Anlass jeder Reise, zum Beispiel mit der Einladung zur Versammlung oder dem Übergabeprotokoll.
Kosten richtig zuordnen und belegen
Besitzen Sie mehrere Wohnungen, gehören die Reisekosten in die Anlage V des jeweiligen Objekts. Besuchen Sie auf einer Reise zwei Wohnungen, teilen Sie die Kosten nachvollziehbar auf, zum Beispiel je zur Hälfte oder nach Zeitaufwand.
Das Finanzamt fragt bei Reisekosten häufiger nach als bei anderen Posten. Eine einfache Liste genügt in der Regel, wenn sie vollständig und zeitnah geführt wird:
- Datum und Dauer der Reise
- Start, Ziel und gefahrene Kilometer
- Anlass, etwa „Wohnungsübergabe“ oder „Eigentümerversammlung“
- Belege für Tickets, Hotel, Parken und Maut
- ein Nachweis des Termins, etwa Einladung, Protokoll oder Handwerkerrechnung
Eine solche Liste hilft auch bei der Einschätzung, ob Sie das Objekt so häufig aufsuchen, dass die Ausnahme für Arbeitsstätten greifen könnte.
Das häusliche Arbeitszimmer
Seit 2023 sind die Kosten eines häuslichen Arbeitszimmers nur noch abziehbar, wenn es den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen und betrieblichen Tätigkeit bildet. Dann können Sie die tatsächlichen Kosten oder eine Jahrespauschale von 1.260 € ansetzen.
Für die meisten Privatvermieter ist das nicht erfüllt: Wer angestellt arbeitet oder selbstständig tätig ist und nebenbei ein oder zwei Wohnungen vermietet, hat seinen Tätigkeitsmittelpunkt woanders. Etwas anderes kann gelten, wenn die Vermietung eines größeren Bestands Ihre Haupttätigkeit ist.
Die Tagespauschale für das Homeoffice (Stand 2026: 6 € pro Tag, höchstens 1.260 € im Jahr) gilt insgesamt und nicht zusätzlich je Einkunftsart. Wer sie ohnehin für seinen Job nutzt, gewinnt durch die Vermietung in der Regel nichts hinzu.
Arbeitsmittel und Büroausstattung
Unabhängig vom Arbeitszimmer können Sie Ausgaben für Arbeitsmittel absetzen, soweit Sie sie für die Vermietung nutzen:
- Software für Nebenkostenabrechnung oder Buchhaltung
- Fachliteratur und Zeitschriften zum Mietrecht
- Büromaterial, Porto, Ordner
- Computer, Drucker und Telefon anteilig nach Nutzung
Computer und Software dürfen nach Auffassung der Finanzverwaltung (Stand 2026) im Jahr der Anschaffung vollständig abgesetzt werden. Bei gemischter Nutzung gilt das nur für den Vermietungsanteil. Eine Übersicht über alle weiteren abziehbaren Posten finden Sie im Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Fazit
Für Anleger, die nicht vor Ort wohnen, sind Reisekosten ein fester, gut belegbarer Werbungskostenposten. Das Arbeitszimmer spielt dagegen für die meisten Privatvermieter keine Rolle mehr, Arbeitsmittel bleiben abziehbar. Wer weniger reisen möchte, profitiert von verlässlichen Ansprechpartnern vor Ort: Wir begleiten Sie bis zur Übergabe und helfen nach dem Kauf mit unserem Netzwerk bei Neuvermietung und Handwerkern – mehr zum Standort lesen Sie auf unserer Seite Standort Dresden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
