Der Kaufvertrag ist beurkundet, die Finanzierung steht – und dann erfahren Sie, dass ein anderer die Wohnung zu exakt Ihren Konditionen übernehmen darf. Das ist kein Gedankenspiel, sondern die Folge eines Vorkaufsrechts. Für Käufer einer Eigentumswohnung ist vor allem das Vorkaufsrecht des Mieters von Bedeutung, das der Gemeinde dagegen nur selten. Wer die Regeln kennt, kann den Zeitplan realistisch planen und böse Überraschungen vermeiden.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und erstmals an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB).
- Der Mieter kann es innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung über den Kaufvertrag ausüben – dann kauft er zu Ihren Konditionen.
- Beim Kauf einer Eigentumswohnung hat die Gemeinde grundsätzlich kein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 2 BauGB).
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn Vorkaufsrechte geklärt sind.
Was ein Vorkaufsrecht bewirkt
Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten nicht das Recht, vor allen anderen zu verhandeln. Es erlaubt ihm, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten – zu genau denselben Bedingungen. Übt er das Recht aus, kommt zwischen ihm und dem Verkäufer ein Kaufvertrag mit dem Inhalt zustande, den Sie ausgehandelt haben. Sie gehen leer aus.
Weil der Verkäufer nicht an zwei Käufer übereignen kann, enthalten Kaufverträge für diesen Fall in der Regel ein Rücktrittsrecht und regeln, wer die bis dahin angefallenen Kosten trägt. Unterscheiden lassen sich gesetzliche Vorkaufsrechte, etwa für Mieter oder Gemeinden, und vertraglich vereinbarte, die als dingliches Vorkaufsrecht in Abteilung II des Grundbuchs stehen können. Wie Sie solche Einträge finden, zeigt der Beitrag Grundbuchauszug lesen und verstehen.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
Das Mietervorkaufsrecht soll verhindern, dass Mieter durch die Umwandlung ihres Mietshauses in Eigentumswohnungen ihre Wohnung verlieren, ohne die Chance zu haben, sie selbst zu kaufen. Es besteht nur, wenn mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:
- Die Wohnung ist vermietet und dem Mieter bereits überlassen.
- Erst danach wurde Wohnungseigentum begründet oder soll begründet werden.
- Es handelt sich um den ersten Verkauf an einen Dritten nach der Umwandlung.
- Der Käufer gehört nicht zur Familie oder zum Haushalt des Verkäufers – dann besteht kein Vorkaufsrecht.
Kein Vorkaufsrecht hat also ein Mieter, der erst nach der Aufteilung eingezogen ist. Ebenso wenig greift es beim zweiten oder dritten Verkauf derselben Wohnung oder bei Neubauwohnungen, die nie als Mietwohnungen in einem ungeteilten Haus existierten. Wann aufgeteilt wurde, ergibt sich aus dem Grundbuch und der Teilungserklärung. Wann der Mieter eingezogen ist, steht im Mietvertrag.
In Städten mit vielen Altbauten, die nachträglich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden, kommt diese Konstellation durchaus vor. Fragen Sie deshalb bei vermieteten Altbauwohnungen immer nach, ob Sie der erste Käufer seit der Umwandlung sind.
Wie das Verfahren abläuft
Nach der Beurkundung wird der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und sein Vorkaufsrecht unterrichtet. Diese Aufgabe übernimmt in der Praxis meist der Notar im Auftrag des Verkäufers. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer auszuüben. Erklärt er schon vorher, dass er verzichtet, ist der Weg früher frei.
Beispiel: Wie die Frist Ihren Zeitplan verschiebt
Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Altbauwohnung, die vor einigen Jahren aufgeteilt wurde. Der Mieter wohnt seit der Zeit davor in der Wohnung, und es ist der erste Verkauf seit der Umwandlung.
| Datum | Schritt |
|---|---|
| 2. März | Beurkundung des Kaufvertrags |
| 9. März | Mieter erhält die Mitteilung über Vertrag und Vorkaufsrecht |
| 9. Mai | Ablauf der Zweimonatsfrist |
| danach | Fälligkeitsmitteilung, sofern alle übrigen Voraussetzungen vorliegen |
Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt es sich auf den nächsten Werktag. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen in diesem Beispiel also mehr als zwei Monate. Stimmen Sie den Zeitplan mit Ihrer Bank ab: Viele Darlehen sind nur eine bestimmte Zeit bereitstellungszinsfrei, danach kostet das noch nicht ausgezahlte Darlehen zusätzlich Zinsen.
Was nach dem Kauf gilt
Verzichtet der Mieter und Sie kaufen die Wohnung, treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein – mehr dazu im Beitrag Kauf bricht nicht Miete. Beachten Sie außerdem: Nach einer Umwandlung gilt für Kündigungen wegen Eigenbedarfs eine Sperrfrist von drei Jahren nach der Veräußerung, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein (§ 577a BGB). Für reine Kapitalanleger, die vermietet halten wollen, ist das selten ein Problem – wer später selbst einziehen will, sollte es kennen.
Das Vorkaufsrecht der Gemeinde
Gemeinden haben nach dem Baugesetzbuch in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht, etwa wenn Flächen für öffentliche Zwecke vorgesehen sind oder ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt. Zusätzlich können sie per Satzung besondere Vorkaufsrechte begründen.
Für Käufer einer Eigentumswohnung ist entscheidend: Beim Kauf von Wohnungseigentum steht der Gemeinde dieses allgemeine Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht zu. Relevant wird es vor allem, wenn Sie ein ganzes Grundstück oder ein Mehrfamilienhaus kaufen. Dann fragt der Notar bei der Gemeinde an und lässt sich bestätigen, dass sie ihr Recht nicht ausübt oder keines besteht.
Daneben können Vorkaufsrechte nach Landesrecht bestehen, etwa im Denkmal- oder Naturschutzrecht. Ob im Einzelfall eines greift, prüft der Notar im Rahmen der Abwicklung.
Checkliste für Ihren Kauf
- Wann wurde das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt?
- Seit wann wohnt der aktuelle Mieter in der Wohnung?
- Ist dies der erste Verkauf seit der Umwandlung?
- Steht ein vertragliches Vorkaufsrecht in Abteilung II des Grundbuchs?
- Regelt der Kaufvertrag Rücktritt und Kosten für den Fall der Ausübung?
- Passt der Zeitplan zur bereitstellungszinsfreien Zeit Ihres Darlehens?
Der Notar klärt Vorkaufsrechte als Teil der Abwicklung, bevor er die Fälligkeit mitteilt. Wie diese Schritte nach dem Notartermin ineinandergreifen, beschreibt der Beitrag zum Ablauf der Beurkundung.
Fazit
Vorkaufsrechte sind beim Wohnungskauf meist kein Hindernis, aber ein Faktor, den Sie einplanen sollten. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde spielt bei Eigentumswohnungen in der Regel keine Rolle, das des Mieters dagegen schon – vor allem bei vermieteten Altbauwohnungen, die erstmals nach einer Umwandlung verkauft werden. Wer die Voraussetzungen früh prüft und den Zeitplan mit der Bank abstimmt, verliert keine Zeit und kein Geld. Bei Zweifeln im Einzelfall sind Notar oder Anwalt die richtigen Ansprechpartner.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
