Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln berechnet. Für viele Eigentümer hat sich der Betrag spürbar verändert – manchmal nach unten, oft nach oben. Kapitalanleger stellen sich vor allem zwei Fragen: Wie entsteht der neue Betrag, und wer trägt ihn am Ende, der Vermieter oder der Mieter? Wir erklären die Reform mit Blick auf Sachsen und darauf, was Eigentümer und Mieter jetzt prüfen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit 2025 gilt eine neue Bemessung; die alten Einheitswerte sind Geschichte.
- Sachsen nutzt das Bundesmodell, aber mit eigenen Steuermesszahlen. Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest.
- Bei vermieteten Wohnungen ist die Grundsteuer als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
- Fehler beim Wert lassen sich nur über den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts angreifen – nicht über den Bescheid der Gemeinde.
Warum es eine Reform gab
Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf Einheitswerten, die im Westen auf Verhältnissen von 1964 und im Osten sogar von 1935 basierten. Das Bundesverfassungsgericht hielt diese veralteten Werte 2018 für verfassungswidrig. Der Gesetzgeber musste ein neues System schaffen. Dafür haben alle Eigentümer auf den Stichtag 1. Januar 2022 eine Feststellungserklärung abgegeben, aus der die Finanzämter die neuen Werte ermittelt haben.
Die Länder durften dabei vom Bundesmodell abweichen. Einige, etwa Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, haben eigene Modelle eingeführt. Wer Wohnungen in mehreren Bundesländern besitzt, hat es deshalb mit unterschiedlichen Berechnungen zu tun.
So wird die Grundsteuer heute berechnet
Die Berechnung erfolgt in drei Stufen, für die es jeweils einen eigenen Bescheid gibt:
- Grundsteuerwert – vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid festgestellt.
- Steuermesszahl – gesetzlich festgelegt; Grundsteuerwert mal Messzahl ergibt den Grundsteuermessbetrag (Grundsteuermessbescheid).
- Hebesatz – von der Gemeinde beschlossen; Messbetrag mal Hebesatz ergibt die Grundsteuer (Grundsteuerbescheid der Gemeinde).
Das Bundesmodell und Sachsen
Im Bundesmodell wird der Grundsteuerwert für Wohnungen über ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ermittelt. Einfluss haben unter anderem der Bodenrichtwert, der Grundstücksanteil, die Wohnfläche, das Baujahr und eine pauschale, statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die von der Mietniveaustufe der Gemeinde abhängt. Die tatsächlich vereinbarte Miete Ihrer Wohnung spielt keine Rolle.
Sachsen wendet dieses Bundesmodell an, hat aber eigene Steuermesszahlen festgelegt, die Wohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke unterschiedlich gewichten. Für Eigentumswohnungen wird jede Einheit einzeln bewertet und besteuert. Die Grundsteuer zahlen Sie als Eigentümer direkt an die Gemeinde, nicht über das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft.
Beispielrechnung mit angenommenen Werten
Die folgenden Zahlen sind reine Annahmen, um die Rechenlogik zu zeigen. Die tatsächliche Messzahl und den Hebesatz entnehmen Sie Ihren Bescheiden. Angenommen, für eine Eigentumswohnung wurde ein Grundsteuerwert von 90.000 € festgestellt, die Steuermesszahl beträgt 0,35 Promille. Daraus ergibt sich ein Messbetrag von 31,50 €.
| Angenommener Hebesatz | Grundsteuer pro Jahr | pro Monat |
|---|---|---|
| 500 % | 157,50 € | 13,13 € |
| 600 % | 189,00 € | 15,75 € |
| 700 % | 220,50 € | 18,38 € |
Die Tabelle zeigt, wie stark der Hebesatz das Ergebnis bestimmt. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze mit der Reform angepasst. Wie sich der Betrag in Dresden oder einer Umlandgemeinde für Ihre Wohnung entwickelt, sehen Sie in Ihrem aktuellen Grundsteuerbescheid.
Was Eigentümer und Vermieter wissen müssen
Bescheide prüfen und Fristen beachten
Die drei Bescheide bauen aufeinander auf. Ist der Grundsteuerwert falsch – etwa wegen einer fehlerhaften Wohnfläche oder eines falschen Baujahrs –, müssen Sie innerhalb eines Monats Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt einlegen. Gegen den späteren Bescheid der Gemeinde können Sie den Wert nicht mehr angreifen. Haben Sie eine Frist verpasst, kann bei offensichtlichen Fehlern eine Fortschreibung beantragt werden; lassen Sie sich dazu beraten.
Bauliche Veränderungen, etwa ein Dachgeschossausbau, müssen dem Finanzamt angezeigt werden. Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie sich die aktuellen Bescheide vom Verkäufer geben lassen.
Umlage auf den Mieter
Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten und kann auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart. Steigt sie durch die Reform, erhöht sich die Nebenkostenabrechnung entsprechend. Nach einer Abrechnung können die Vorauszahlungen angemessen angepasst werden. Typische Fehler in der Abrechnung beschreibt der Beitrag Betriebskostenabrechnung: die häufigsten Fehler.
Leerstand und Steuer
Steht die Wohnung leer, tragen Sie die Grundsteuer selbst. Bei einer erheblichen, nicht selbst verschuldeten Minderung der Mieteinnahmen ist unter bestimmten Voraussetzungen ein teilweiser Erlass möglich; der Antrag muss in der Regel bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden (Stand 2026). Wie Sie Leerstand von vornherein einkalkulieren, lesen Sie unter Mietausfallwagnis.
In der Steuererklärung ist die gezahlte Grundsteuer Werbungskosten, die Umlage durch den Mieter zählt zu den Einnahmen. Mehr dazu im Beitrag Werbungskosten bei Vermietung.
Grundsteuer beim Kauf einer Wohnung
Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen am 1. Januar eines Jahres festgesetzt. Wer an diesem Stichtag Eigentümer ist, schuldet sie gegenüber der Gemeinde für das ganze Jahr. Kaufen Sie im Laufe des Jahres, bleibt deshalb zunächst der Verkäufer Steuerschuldner. Die Verteilung zwischen Ihnen beiden regelt der Kaufvertrag: Üblicherweise tragen Sie die Grundsteuer ab dem Übergang von Nutzen und Lasten und erstatten dem Verkäufer den anteiligen Betrag. Ab dem folgenden Jahr erhalten Sie dann einen eigenen Bescheid.
Prüfen Sie vor dem Kauf, ob die neuen Bescheide bereits vorliegen und ob die Grundsteuer in der bisherigen Nebenkostenabrechnung korrekt umgelegt wurde. Ein fehlender oder fehlerhafter Ansatz fällt sonst erst bei Ihrer ersten Abrechnung auf.
Was Mieter wissen sollten
- Mieter zahlen die Grundsteuer nur, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht.
- Die Grundsteuer muss nach dem vereinbarten Umlageschlüssel verteilt werden, bei einer Eigentumswohnung bezogen auf die einzelne Wohnung.
- Mieter können Einsicht in die Belege verlangen, also auch in den Grundsteuerbescheid.
- Gegen die Höhe der Grundsteuer selbst kann nur der Eigentümer vorgehen, nicht der Mieter.
Fazit
Die Grundsteuerreform hat die Berechnung grundlegend verändert: In Sachsen gilt das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen, über die tatsächliche Höhe entscheidet maßgeblich der Hebesatz der Gemeinde. Für Vermieter ist die Grundsteuer meist ein durchlaufender Posten, im Leerstand aber eigene Kosten. Prüfen Sie Ihre Bescheide sorgfältig, achten Sie auf Einspruchsfristen und beziehen Sie die Grundsteuer beim Kauf einer Wohnung in Ihre Kalkulation ein.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Zinsen ändern sich – Stand: Oktober 2026.
